Dono que recebe aluguel: carnê-leão de 2026 zera o imposto até R$ 5 mil de rendimento no mês

A regra em poucas linhas

Aluguel é rendimento tributável. O jeito de pagar o Imposto de Renda depende de quem paga o aluguel ao dono:

Inquilino pessoa física: o próprio dono calcula e recolhe o imposto todo mês, pelo carnê-leão.
Inquilino pessoa jurídica: a empresa retém o imposto na fonte, mesmo quando o pagamento passa por uma imobiliária.

Nos dois casos, o aluguel entra depois na Declaração de Ajuste Anual. Essa divisão está na pergunta 207 do Perguntas e Respostas IRPF 2026, publicado pela Receita Federal em abril de 2026.

Os valores deste guia foram conferidos nas páginas da Receita em 05/11/2026. Este é um texto informativo, não planejamento tributário. Em casos com vários imóveis, aluguel somado a salário ou dúvida sobre deduções, vale conversar com um contador.

A tabela mensal de 2026

O carnê-leão usa a tabela progressiva mensal vigente no mês em que o aluguel foi recebido. Desde janeiro de 2026, segundo a Receita, a tabela é esta:

Base de cálculo mensal	Alíquota	Parcela a deduzir
Até R$ 2.428,80	isento	-
De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65	7,5 por cento	R$ 182,16
De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05	15 por cento	R$ 394,16
De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68	22,5 por cento	R$ 675,49
Acima de R$ 4.664,68	27,5 por cento	R$ 908,73

Na mesma página, a Receita informa a dedução mensal de R$ 189,59 por dependente e o desconto simplificado mensal de R$ 607,20.

O que mudou em 2026: a redução até R$ 5 mil

A novidade de 2026 é uma segunda tabela, de redução do imposto. A Receita, na página de tabelas de 2026, a atribui à Lei 15.270, de 26 de novembro de 2025, com vigência a partir de 1º de janeiro de 2026. Funciona assim, segundo a tabela publicada pela Receita:

Rendimentos tributáveis no mês	Redução do imposto
Até R$ 5.000,00	Até R$ 312,89, de modo que o imposto fique zero
De R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00	R$ 978,62 menos 0,133145 multiplicado pelo rendimento
A partir de R$ 7.350,00	Sem redução

E o aluguel? A resposta da Receita à pergunta 267, que trata do cálculo do carnê-leão, informa que a redução mensal vale desde 1º de janeiro de 2026 para contribuintes com rendimento tributável de até R$ 7.350, conforme o Anexo X da Instrução Normativa RFB 1.500/2014. Ou seja, a redução também se aplica ao imposto calculado no carnê-leão.

Uma ressalva importante. A redução mensal não elimina a declaração anual. O aluguel se soma a salário, aposentadoria e outras rendas tributáveis no ajuste anual, que tem tabela própria. Quem recebe aluguel e também salário pode ter imposto a pagar no ajuste, mesmo com carnê-leão zerado no mês. As páginas da Receita consultadas não detalham essa combinação, por isso ela é um bom motivo para ouvir um contador.

O que o dono pode descontar do aluguel

Para chegar à base do carnê-leão, a Receita permite excluir do valor recebido quatro tipos de despesa, sempre que o ônus tenha sido do locador:

1. impostos, taxas e emolumentos sobre o imóvel, como o IPTU; 2. o aluguel pago pelo imóvel, no caso de sublocação; 3. as despesas pagas para cobrar ou receber o aluguel, o que inclui a comissão ou taxa de administração da imobiliária; 4. as despesas de condomínio, ordinárias e extraordinárias.

O ponto que mais gera erro é o "ônus do locador". Se o contrato passa o IPTU e o condomínio ao inquilino, como é comum, o dono não pode abatê-los. A divisão dessas despesas está no guia sobre condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel.

Além dessas exclusões, o carnê-leão aceita deduções pessoais: contribuição à previdência oficial, dependentes e pensão alimentícia judicial ou por escritura. Em vez delas, pode-se usar o desconto simplificado mensal, se for mais vantajoso. O livro-caixa, por outro lado, não pode ser usado para rendimentos de aluguel, segundo a página de deduções da Receita.

Também entram na base, segundo a pergunta 207: juros, multa e correção por atraso do inquilino, multa por rescisão do contrato, luvas e benfeitorias feitas pelo inquilino e não reembolsadas pelo dono.

Dois exemplos com a tabela de 2026

As contas abaixo usam o desconto simplificado de R$ 607,20 e um aluguel pago por pessoa física. São ilustrativas.

Aluguel de R$ 4.000, sem despesas a abater. A base fica em R$ 3.392,80 (R$ 4.000 menos R$ 607,20). Pela tabela, 15 por cento de R$ 3.392,80 dá R$ 508,92; menos a parcela de R$ 394,16, o imposto seria de R$ 114,76. Como o rendimento está abaixo de R$ 5.000, a redução zera o valor. Carnê-leão a pagar: zero.

Aluguel de R$ 9.000, com taxa de administração de 10 por cento paga pelo dono. A comissão de R$ 900 sai do valor, e o rendimento fica em R$ 8.100. Com o desconto simplificado, a base é de R$ 7.492,80. Pela faixa de 27,5 por cento, o cálculo dá R$ 2.060,52; menos R$ 908,73, o imposto é de R$ 1.151,79. Acima de R$ 7.350, não há redução.

Na faixa entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a redução é parcial, e a conta depende do rendimento tributável exato do mês. O próprio programa Carnê-Leão, no e-CAC, faz o cálculo.

Prazo, código e quando o aluguel conta

Vencimento: último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.
Código do Darf: 0190. O recolhimento complementar, que é opcional, usa outro código (0246) e não substitui o carnê-leão.
Atraso: o carnê-leão está sujeito a juros e multa. Se o imposto foi pago depois do vencimento sem esses encargos, eles devem ser pagos em Darf separado, com o código 3244 (pergunta 271).
Mês do aluguel: conta o mês em que o inquilino pagou à imobiliária, mesmo que o repasse ao dono ocorra depois (pergunta 210).
Vários recebimentos no mês: somam-se para o cálculo, ainda que cada um fique abaixo da faixa de isenção.

Imóvel de casal, de herdeiros e por temporada

Quando o imóvel pertence a mais de uma pessoa, cada condômino tributa a parte que lhe cabe. Se o bem é comum ao casal, a Receita permite tributar 50 por cento em nome de cada cônjuge ou o total em nome de um deles.

O aluguel por temporada segue a mesma regra do carnê-leão, e as comissões pagas a plataformas digitais podem ser abatidas (pergunta 207). O tema civil da temporada está no guia sobre aluguel por temporada e Airbnb.

Aluguel pago por empresa

Quando o inquilino é pessoa jurídica, cabe a ela reter o imposto na fonte, inclusive se paga por meio de imobiliária. No exemplo da pergunta 207, a empresa desconta o imposto do aluguel, recolhe o Darf no próprio CNPJ e repassa o restante.

O dono, nesse caso, não recolhe carnê-leão sobre esse aluguel. Na declaração anual, informa o valor bruto e o imposto retido na ficha de rendimentos recebidos de pessoa jurídica, e a comissão da imobiliária em pagamentos efetuados, código 71.

E a reforma tributária?

O Imposto de Renda continua como está. A reforma do consumo, pela Lei Complementar 214/2025, cria o IBS e a CBS, que são outra conversa. Pelo art. 251, § 1º, I, a pessoa física só se torna contribuinte desses tributos na locação se, no ano anterior, tiver receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados, as duas condições juntas.

Os detalhes estão nas notícias sobre a CBS de 11,3 por cento em 2027 no aluguel e sobre a opção de 3,65 por cento para contratos antigos.

Modelo curto de pedido à imobiliária

> À [nome da imobiliária], > Sou proprietário(a) do imóvel situado em [endereço], administrado por esta empresa. Solicito o demonstrativo mensal dos aluguéis recebidos em [ano], com a data de cada pagamento feito pelo inquilino, o valor bruto, multas e juros recebidos, a taxa de administração cobrada e as despesas de IPTU e condomínio pagas por minha conta, além da identificação do inquilino (CPF ou CNPJ) e de eventual imposto retido na fonte. > [cidade e data] [nome e CPF]

Erros comuns

Abater IPTU ou condomínio que o inquilino pagou. Só vale o que saiu do bolso do dono.
Usar a data do repasse da imobiliária. O que conta é o dia em que o inquilino pagou.
Achar que a redução de 2026 dispensa a declaração. O aluguel continua no ajuste anual.
Recolher carnê-leão sobre aluguel pago por empresa. Nesse caso, a retenção é da empresa locatária.
Esquecer multa e juros recebidos do inquilino. Eles também são rendimento de aluguel.

Onde tirar dúvidas

Os canais oficiais são as páginas da Receita Federal sobre o carnê-leão, o Perguntas e Respostas IRPF 2026 e o atendimento da Receita. Com vários imóveis, rendas de fontes diferentes ou atrasos acumulados, um contador pode refazer as contas e indicar como regularizar.

Perguntas frequentes

Quem recebe aluguel de até R$ 5 mil por mês paga carnê-leão em 2026?

Pela tabela de redução da Receita, válida desde janeiro de 2026, o imposto mensal fica zerado para rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal de até R$ 5.000. O rendimento ainda entra na declaração anual, onde se soma às demais rendas.

O dono pode descontar IPTU e condomínio do aluguel?

Sim, se foi ele quem pagou. A Receita admite excluir impostos e taxas do imóvel, despesas de condomínio, aluguel de imóvel sublocado e despesas de cobrança, só quando o ônus é do locador.

A taxa de administração da imobiliária reduz o imposto?

Sim. A Receita trata a comissão paga à imobiliária como despesa de cobrança ou recebimento, que pode ser descontada do aluguel no cálculo do carnê-leão e informada na declaração anual.

E quando o inquilino é uma empresa?

A empresa locatária retém o imposto na fonte, ainda que pague por meio de imobiliária. O dono não recolhe carnê-leão sobre esse aluguel, mas o informa na declaração anual.

Qual é o prazo e o código do carnê-leão?

O imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento e é pago com o código 0190. Se o imposto for pago depois do vencimento sem juros e multa, esses encargos vão em Darf separado, código 3244.

A reforma tributária muda o IR do aluguel?

A LC 214/2025 trata do IBS e da CBS. Pessoa física só vira contribuinte desses tributos na locação se, no ano anterior, passar de R$ 240 mil de receita e tiver mais de três imóveis distintos alugados, as duas condições juntas.