Aluguel por temporada, Airbnb e sublocação: regras e o Tema 1.443 do STJ

O que é locação por temporada?

O art. 48 da Lei 8.245/1991 define locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo. O prazo não pode passar de 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Se o imóvel estiver mobiliado, o contrato deve descrever os móveis e utensílios e o estado em que se encontram (parágrafo único).

Duas consequências práticas:

• Pagamento adiantado. O art. 49 permite ao locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e exigir qualquer das garantias do art. 37. É exceção à regra do art. 20.
• Liminar de despejo. O art. 59, §1º, III, prevê liminar para desocupação em 15 dias quando termina o prazo da temporada e a ação é proposta em até 30 dias do vencimento, mediante caução de três meses de aluguel.

Se o locatário fica no imóvel por mais de 30 dias após o fim do prazo, sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, e o pagamento antecipado deixa de ser exigível (art. 50).

O parágrafo único do art. 50 diz que, em caso de prorrogação, o locador só poderá denunciar o contrato depois de 30 meses do início ou nas hipóteses do art. 47.

O condomínio pode proibir o Airbnb?

Nos últimos anos, o debate saiu da lei do inquilinato e foi para a convenção do condomínio. A pergunta: o apartamento é residência, e anunciar em plataforma de hospedagem muda essa destinação?

O que o STJ fez em 2026

Segundo a Migalhas e a ConJur, a 2ª Seção do STJ, sob relatoria do ministro Raul Araújo, afetou ao rito dos recursos repetitivos os REsp 2.272.536 e 2.272.537. Surgiu assim o Tema 1.443.

A pergunta que o STJ vai responder: a cláusula de destinação residencial da convenção basta, por si só, para impedir a locação de unidades por curto período em plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa?

Com a afetação, determinou-se a suspensão nacional dos processos individuais e coletivos sobre o assunto. A data da decisão aparece de formas diferentes: um artigo da ConJur de 23/10/2026 fala em 26 de maio, e o ofício que a comunicou ao TRF da 3ª Região é de 1º de junho.

Até 3 de novembro, não havia data divulgada para o julgamento do mérito.

O precedente que condomínios citam

Em 7 de maio de 2026, antes da afetação, a 2ª Seção julgou o REsp 2.121.055/MG, com voto prevalecente da ministra Nancy Andrighi. Por maioria, segundo o Correio Braziliense, entendeu-se que a atividade pode mudar a finalidade residencial do imóvel.

Segundo a ConJur, a autorização depende da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.

O art. 1.351 diz que depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Segundo o artigo da ConJur, esse julgamento não é vinculante, por ser caso concreto, sem efeito repetitivo. Mesmo assim, muitos condomínios passaram a citá-lo para proibir o aluguel por temporada.

Então o condomínio pode barrar o Airbnb hoje?

Depende do condomínio e do caso, e o tema segue pendente. O artigo da ConJur, assinado por dois advogados do setor (um deles é diretor jurídico da Associação Brasileira de Locação por Temporada), sustenta que a suspensão impede o Judiciário de julgar novos processos, mas não impede síndicos e assembleias de manter proibições.

É a visão dos autores, não uma decisão do STJ.

Para quem tem apartamento e anuncia:

1. Leia a convenção e o regimento interno. 2. Confira se houve deliberação de assembleia sobre locação de curta duração. 3. Considere que processos novos podem ficar parados até o STJ decidir. 4. Guarde atas, comunicações e notificações.

Para quem é síndico ou condômino e quer restringir: observe a convenção e o quórum de dois terços do art. 1.351, sem esquecer que o tema está pendente de tese.

Sublocação: o inquilino pode alugar para outra pessoa?

O art. 13 diz que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. O §1º afasta o consentimento por silêncio: não se presume pela simples demora do locador em manifestar sua oposição.

O §2º dá ao locador o prazo de 30 dias, depois de notificado por escrito pelo locatário, para se opor formalmente.

Outras regras da sublocação:

• Aplicam-se, no que couber, as regras da locação (art. 14).
• Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja a causa, resolvem-se as sublocações, com direito de indenização do sublocatário contra o sublocador (art. 15).
• O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela quantia que dever ao sublocador, e pelos aluguéis que vencerem durante a lide (art. 16).
• O aluguel da sublocação não pode exceder o da locação (art. 21).

O ponto que liga com o tema anterior: se o inquilino anuncia por temporada o imóvel que alugou, está sublocando, e o art. 13 exige autorização prévia e escrita do locador. A análise caso a caso depende do contrato, e este guia não esgota a questão.

Existe imposto novo sobre aluguel por temporada?

Em 28 de janeiro de 2026, a Receita desmentiu que todos os proprietários que alugam por temporada passariam a pagar novo imposto. Segundo a Agência Brasil, a Receita afirmou que a LC 227/2026 não trata de cobrança imediata sobre aluguéis.

Contratos de até 90 dias só são equiparados à hotelaria quando o locador é contribuinte regular do IBS e da CBS; para pessoa física, isso exige dois critérios ao mesmo tempo: mais de três imóveis alugados e receita anual com aluguéis acima de R$ 240 mil, corrigida anualmente pelo IPCA.

A cobrança plena de IBS e CBS é escalonada de 2027 a 2033. Segundo a reportagem, quem não atinge os critérios segue sujeito apenas ao IRPF, sem os novos tributos sobre consumo.

Esses números vêm de reportagem que cita a Receita; o texto da lei complementar não foi consultado. Quem tem renda de aluguel deve conferir a regra no site da Receita antes de decidir.

Passo a passo

Quem aluga por temporada (locador): 1. Contrato escrito, com prazo de até 90 dias e finalidade. 2. Descrição dos móveis, se mobiliado. 3. Garantia ou pagamento antecipado, conforme o art. 49. 4. Vistoria na entrada e na saída. 5. Observar a convenção do condomínio.

Quem aluga por temporada (hóspede): 1. Exigir o contrato por escrito. 2. Conferir quem é o proprietário e se há autorização do condomínio. 3. Guardar comprovantes de pagamento.

Sublocador: 1. Pedir a autorização do locador por escrito, antes. 2. Respeitar o valor máximo do art. 21.

Modelo curto de pedido de consentimento

> Prezado(a) [locador], com base no art. 13 da Lei 8.245/1991, solicito autorização prévia e por escrito para [sublocar / ceder / emprestar] o imóvel [endereço], total ou parcialmente, a [nome], pelo prazo de [período], com aluguel de R$ [valor]. Peço manifestação em até 30 dias. [Nome, data].

Erros comuns

• Anunciar o imóvel sem ler a convenção.
• Sublocar sem autorização escrita.
• Achar que o silêncio do locador vale como autorização.
• Passar de 90 dias e continuar tratando como temporada.
• Confundir notícia sobre imposto com cobrança já vigente.

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. O Tema 1.443 está pendente de julgamento; a tese final pode alterar o cenário. O número do processo do julgamento de maio vem de artigo da ConJur; o acórdão não foi consultado.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, norma atualizada (arts. 13 a 16, 21, 48 a 50 e 59)
• Câmara dos Deputados - Código Civil, art. 1.351
• ConJur - O Gato de Schrödinger e a locação por temporada no STJ (artigo de opinião, 23/10/2026)
• Correio Braziliense - STJ define que Airbnb em condomínio precisa da autorização de 2/3 dos moradores (08/05/2026)
• TRF3 - Comunicação da afetação do Tema 1.443 do STJ (ofício de 01/06/2026)
• Migalhas - STJ afeta recursos e suspende ações sobre Airbnb em condomínios (08/06/2026)
• ConJur - STJ suspende ações sobre aluguel de curta temporada para fixar tese (06/06/2026)
• Agência Brasil - Receita desmente novo imposto para todos os aluguéis por temporada (28/01/2026)