Dono de imóvel comercial: fundo CXAG11 vai à Justiça para rever aluguel de seis agências da Caixa
Neste artigo
O que o fundo fezPor que agora: a janela do quinto anoO que diz a Lei do InquilinatoAcordo ainda é possívelO que o caso ensina a quem alugaPerguntas frequentesFontesO que o fundo fez
O CXAG11, fundo imobiliário que reúne agências bancárias alugadas à Caixa Econômica Federal, entrou na Justiça com ações revisionais para o aluguel de seis imóveis. A informação veio de comunicado da gestão e foi noticiada em 3 de novembro pelo Fiis e pelo Money Times. Segundo o Fiis, as ações foram apresentadas em 30 de outubro de 2026.
O objetivo, segundo as reportagens, é aproximar os aluguéis dos preços de mercado atuais. De acordo com o Money Times, o comunicado não diz qual reajuste o fundo pretende nem quanto a mudança poderia render.
Os contratos são de locação por 10 anos, no modelo de venda seguida de locação ao antigo dono (sale and leaseback). A Caixa vendeu as agências ao fundo e continuou nelas como inquilina.
Por que agora: a janela do quinto ano
Aqui está o detalhe contratual. Segundo o Money Times, os contratos têm cláusula de renúncia ao direito de pedir revisão judicial, com uma exceção: uma ação revisional no quinto ano de vigência. A reportagem afirma que a iniciativa já estava prevista nos contratos originais, firmados em 2021.
O reajuste anual desses contratos, de acordo com a mesma reportagem, segue o menor índice entre IPCA e IGP-M. Reajuste por índice e revisão são coisas diferentes. O reajuste só corrige a inflação do período. A revisão discute se o valor ficou fora do mercado.
O que diz a Lei do Inquilinato
A revisão de aluguel vale para contratos residenciais e comerciais e segue regras próprias da Lei 8.245/1991.
- Prazo mínimo. O art. 19 permite pedir a revisão depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, se as partes não se entenderem.
- Valor indicado. A petição precisa dizer qual aluguel se pretende fixar (art. 68, I).
- Aluguel provisório. A pedido, o juiz pode fixar um valor provisório, devido desde a citação. Na ação do proprietário, o provisório não passa de 80 por cento do valor pedido (art. 68, II, a).
- Retroação. O aluguel definido na sentença retroage à citação, e as diferenças são pagas corrigidas depois do trânsito em julgado (art. 69).
- Quando não cabe. Não há revisional enquanto corre prazo para o inquilino desocupar o imóvel (art. 68, § 1º).
Acordo ainda é possível
A gestora afirmou, segundo o Money Times, que "mantém aberto o diálogo" com a Caixa, e um acordo pode ser fechado durante as ações. O desfecho não tem data.
O que o caso ensina a quem aluga
Para um pequeno proprietário ou inquilino, o caso mostra duas coisas. A primeira: a revisão serve tanto para subir quanto para baixar o aluguel, e o inquilino também pode pedi-la. A segunda: o que o contrato diz sobre renúncia e prazo pesa, e vale ler a cláusula antes de pensar em processo.
O passo a passo da ação, com o prazo de três anos e a regra do provisório, está no guia sobre ação revisional do aluguel. A diferença entre índices está no guia sobre IGP-M ou IPCA no aluguel.
Perguntas frequentes
O que é uma ação revisional de aluguel?
É o pedido ao juiz para ajustar o aluguel ao preço de mercado. O art. 19 da Lei 8.245/1991 permite que locador ou locatário a proponham após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, se não houver acordo.
A Caixa já paga aluguel maior?
Não. Segundo a gestora, as condições dos contratos não mudaram e a Caixa continua pagando os valores atuais.
Quanto o fundo quer de aumento?
Não foi divulgado. Segundo o Money Times, o comunicado não informa o reajuste pretendido nem a receita adicional possível; o Fiis diz que não há estimativa de impacto nos resultados.
O juiz pode mudar o aluguel durante o processo?
Pode fixar aluguel provisório, a pedido. Na ação do locador, ele não pode passar de 80 por cento do valor pedido, pelo art. 68, II, a, da Lei 8.245.
Se o aluguel subir, vale desde quando?
O art. 69 diz que o aluguel fixado na sentença retroage à citação. As diferenças, descontado o provisório já pago, são cobradas corrigidas depois do trânsito em julgado.
Fontes
Atualizado em 5 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.
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