Condomínio, IPTU e outras despesas do aluguel: quem paga o quê

A regra de divisão na lei

A Lei do Inquilinato divide as despesas em dois blocos, nos arts. 22 (deveres do locador) e 23 (deveres do locatário).

Despesa	Quem paga, pela lei	Base
Taxa de condomínio ordinária	Locatário	Art. 23, XII
Taxa de condomínio extraordinária	Locador	Art. 22, X
IPTU e taxas do imóvel	Locador, salvo contrato em contrário	Art. 22, VIII
Seguro complementar contra fogo	Locador, salvo contrato em contrário	Art. 22, VIII
Taxa de administração imobiliária	Locador	Art. 22, VII
Despesas de intermediação (incluída a análise do inquilino e do fiador)	Locador	Art. 22, VII
Água, luz, gás e telefone	Locatário	Art. 23, VIII
Prêmio do seguro-fiança	Locatário	Art. 23, XI

Essa é a regra de lei. O contrato pode distribuir de outro jeito em vários itens, e muitos contratos o fazem. A lei autoriza expressamente a mudança no caso do IPTU e do seguro contra fogo ("salvo disposição expressa em contrário no contrato").

Nos demais itens, ela não traz essa ressalva, e a validade de uma cláusula que mude a divisão pode ser discutida caso a caso.

Condomínio: o que é ordinário e o que é extraordinário

Ordinárias (inquilino)

O art. 23, §1º, define como ordinárias as necessárias à administração do condomínio, especialmente:

salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas comuns;
limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
manutenção e conservação de equipamentos de esporte e lazer;
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
rateios de saldo devedor, salvo se de período anterior ao início da locação;
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente usado nas despesas anteriores, salvo se de período anterior ao início da locação.

Extraordinárias (proprietário)

O parágrafo único do art. 22 diz que são extraordinárias aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, e das esquadrias externas;
obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas antes do início da locação;
instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
constituição de fundo de reserva.

Dois pontos que confundem

A pintura aparece nas duas listas. A pintura de fachadas e esquadrias externas é extraordinária (locador). A pintura das instalações e dependências de uso comum, dentro da manutenção, está entre as ordinárias (locatário). A diferença é o que se pinta e a natureza da obra.

O fundo de reserva também. A constituição do fundo é extraordinária (locador). A reposição do fundo de reserva usado para pagar despesas ordinárias é ordinária (locatário), salvo se referente a período anterior ao contrato.

Na dúvida, o inquilino deve pedir ao condomínio ou à imobiliária o detalhamento da cobrança.

O direito de ver as contas

O art. 23, §2º, diz que o locatário paga as despesas ordinárias desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a comprovação a qualquer tempo. O art. 22, IX, obriga o locador a exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes das parcelas que estão sendo exigidas.

Na prática: se o boleto chega sem demonstrativo, peça a prestação de contas e o orçamento anual.

IPTU e outras cobranças com o aluguel

O art. 25 permite ao locador cobrar tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio junto com o aluguel do mês a que se referem, quando a responsabilidade foi atribuída ao locatário. Se o locador antecipar os pagamentos, as vantagens (descontos por pagamento adiantado, por exemplo) pertencem a ele, salvo reembolso integral pelo locatário.

O art. 23, VII, obriga o locatário a entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele.

Quem o condomínio pode cobrar?

Aqui a relação é outra. O condomínio não assinou o contrato de aluguel. O Código Civil diz que o condômino que não paga fica sujeito a correção, juros e multa de até 2 por cento sobre o débito (art. 1.336, §1º), e que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio (art. 1.345).

Segundo a página de jurisprudência do TJDFT sobre taxa condominial:

a dívida condominial é obrigação propter rem (ligada ao imóvel);
proprietário e ocupantes, como locatário, podem responder pelas cotas, e o condomínio pode cobrar de um deles ou de ambos;
cláusula de contrato de locação que transfere a taxa ao locatário vale somente entre locador e locatário; o condomínio pode cobrar do proprietário (acórdão 1876086, 8ª Turma Cível, 11/06/2024);
cobranças individualizadas, como água, esgoto, energia e lavanderia, são em regra exigíveis de quem usou o serviço (acórdão 1883483, 6ª Turma Cível, 19/06/2024).

É jurisprudência de um tribunal local e não vincula outros tribunais. Quem paga a dívida do outro pode, em tese, buscar o reembolso entre eles.

Uma situação comum: dívida que veio com o imóvel

O art. 23, §1º, h e i, ressalva que rateios de saldo devedor e reposição de fundo de reserva de período anterior ao início da locação não são do locatário. Se o condomínio cobra do inquilino a dívida antiga, o contrato e a documentação dão a resposta: o inquilino deve exigir o detalhamento dos meses.

Modelo curto de pedido de comprovação

> Prezado(a) [nome], recebi a cobrança de condomínio de [mês] no valor de R$ [valor]. Com base no art. 23, §2º, da Lei 8.245/1991, solicito cópia da previsão orçamentária, do rateio mensal e do detalhamento de eventuais rubricas extraordinárias ou de fundo de reserva. [Nome, data].

Erros comuns

Pagar taxa extra sem pedir o demonstrativo.
Achar que o condomínio só pode cobrar de uma pessoa.
Não registrar por escrito o que o contrato muda na divisão de despesas.
Esquecer de pedir a baixa do nome do inquilino nas contas de consumo ao sair.
Deixar de entregar ao locador intimações recebidas no imóvel.

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. A divisão acima é a regra da lei; o contrato pode ajustar vários pontos. A jurisprudência citada é do TJDFT, conforme a página oficial de pesquisa temática do tribunal.

Perguntas frequentes

Quem paga a taxa extra de condomínio, inquilino ou proprietário?

Em regra, o proprietário. O art. 22, X, põe com o locador as despesas extraordinárias de condomínio, como obras de reforma, pintura de fachada e constituição de fundo de reserva.

O IPTU é do inquilino?

Pela lei, o locador paga os impostos e taxas do imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII). Se o contrato passa o IPTU ao locatário, o locador pode cobrá-lo junto com o aluguel (art. 25).

O que é despesa ordinária de condomínio?

Gastos rotineiros: salários dos empregados, água e luz das áreas comuns, limpeza, manutenção de elevadores e equipamentos, pequenos reparos, entre outros listados no art. 23, §1º.

O condomínio pode cobrar do inquilino a dívida do proprietário?

A dívida condominial é ligada ao imóvel. Segundo o TJDFT, o condomínio pode cobrar do proprietário e do ocupante, isolada ou conjuntamente, e cláusula de contrato só vale entre locador e locatário.

O inquilino pode exigir a conta do condomínio?

Sim. O art. 23, §2º, obriga o pagamento das despesas ordinárias desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, e dá o direito de exigir a comprovação a qualquer tempo.