Lei do Aluguel
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Contrato de aluguel assinado até 16/1/2025: dono pode optar por 3,65 por cento de IBS e CBS

Publicado em 5 de novembro de 20263 min de leituraRevisão: Matheus Lorenzen do Amaral
Resposta rápidaA LC 214/2025 deixa o locador contribuinte do IBS e da CBS pagar 3,65 por cento da receita bruta em contratos por prazo determinado assinados até 16/1/2025. No residencial, a opção vale até o fim do prazo original ou 31/12/2028, o que vier primeiro. No comercial, vale pelo prazo original, com data comprovada e registro até 31/12/2025 ou disponibilização à Receita e ao Comitê Gestor.
Neste artigoPor que o assunto voltou agoraQuem pode escolherO que se perde ao optarA conta com 11,3 por centoE o inquilino?Perguntas frequentesFontes

Por que o assunto voltou agora

Com a alíquota de referência da CBS para 2027 calculada pelo TCU em 11,3 por cento, no dia 28 de outubro, o locador que já é contribuinte do novo sistema tem um número para fazer contas. O Senado pode mudar o percentual até 15 de dezembro, segundo a Agência Senado; se não votar, fica o do TCU.

Para quem tem contrato antigo, a conta inclui uma escolha que a Lei Complementar 214/2025 oferece no art. 487: em vez do regime específico de bens imóveis, pagar IBS e CBS sobre a receita bruta, com percentual fixo de 3,65 por cento.

Quem pode escolher

A opção é para o contribuinte do IBS e da CBS que aluga imóvel em contrato por prazo determinado assinado até a publicação da lei, em 16 de janeiro de 2025.

Antes de tudo, uma pergunta: o dono é contribuinte? A pessoa física entra, em regra, se no ano anterior recebeu mais de R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) com mais de três imóveis alugados. Quem não ultrapassa os dois limites ao mesmo tempo fica fora por essa regra e não precisa da opção. O art. 251, § 2º, II, ainda prevê a entrada no próprio ano quando a receita passa em 20 por cento o limite.

As regras mudam conforme o tipo de contrato:

ResidencialNão residencial
Até quando valeFim do prazo original ou 31/12/2028, o que vier primeiroPrazo original do contrato
Como provar a dataFirma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento do aluguel até o fim do mês seguinte ao primeiro mêsFirma reconhecida ou assinatura eletrônica
Exigência extraNenhumaRegistro em cartório até 31/12/2025 ou disponibilização à Receita e ao Comitê Gestor, nos termos do regulamento

O que se perde ao optar

A lei lista o preço da escolha nos parágrafos do art. 487:

  • afasta qualquer outra forma de cobrança do IBS e da CBS sobre aquela locação (§ 3º);
  • veda créditos desses tributos ligados ao imóvel (§ 4º);
  • impede o uso do redutor social de R$ 600 (§ 5º);
  • torna o pagamento definitivo, sem restituição nem compensação (§ 7º).

Há ainda exigências contábeis para empresas, como estorno de créditos de custos indiretos e escrituração separada dessas operações (§§ 10 e 11).

A conta com 11,3 por cento

No regime geral, a lei reduz as alíquotas da locação em 70 por cento (art. 261) e, no residencial, desconta R$ 600 por mês, por imóvel, da base (art. 260). Com a referência de 11,3 por cento, a CBS ficaria perto de 3,4 por cento da base em 2027 (cerca de 3,36 por cento, com o desconto de 0,1 ponto do art. 347), quando o IBS ainda tem alíquota simbólica de 0,1 por cento.

Um exemplo simplificado, com valores aproximados, sem créditos e sem a correção do redutor pelo IPCA, para um aluguel residencial de R$ 3.000:

  • Regime específico: base de R$ 2.400 (depois do redutor). Com cerca de 3,36 por cento de CBS, dá perto de R$ 81 por mês; o IBS de 2027, com a redução de 70 por cento, acrescenta menos de R$ 1.
  • Opção do art. 487: 3,65 por cento de R$ 3.000, cobrindo IBS e CBS juntos, dá R$ 109,50 por mês.

Nesse exemplo, em 2027, a opção sai mais cara. No contrato comercial, que não tem redutor social e cujo prazo original pode passar de 2028, a comparação tende a mudar quando o IBS subir, a partir de 2029. A decisão depende de créditos, prazo e tipo de imóvel, e vale fazê-la com um contador.

E o inquilino?

A escolha é do locador e trata do imposto dele. O aluguel continua a mudar só pelo reajuste do contrato, por acordo (art. 18 da Lei 8.245/1991) ou por ação revisional depois de três anos. Mais detalhes sobre quem paga a CBS estão na notícia sobre a alíquota de 11,3 por cento no aluguel.

Perguntas frequentes

Quem pode usar a opção de 3,65 por cento?

O contribuinte do IBS e da CBS que aluga imóvel em contrato por prazo determinado assinado até a publicação da LC 214, em 16 de janeiro de 2025 (art. 487). Pessoa física que não passa, ao mesmo tempo, de três imóveis alugados e de R$ 240 mil de receita no ano anterior, em regra, não é contribuinte e não precisa da opção.

Até quando vale no aluguel residencial?

Até o fim do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro (art. 487, § 1º, II).

Como provar que o contrato residencial é anterior a 16/1/2025?

A lei aceita firma reconhecida, assinatura eletrônica ou prova de pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.

E o contrato comercial?

Vale pelo prazo original, desde que assinado até 16/1/2025, com data comprovada, e registrado em cartório até 31/12/2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento (art. 487, § 1º, I).

Quem opta pode usar o redutor social de R$ 600 e os créditos?

Não. A opção impede o uso do redutor social (art. 487, § 5º) e veda créditos de IBS e CBS ligados ao imóvel (§ 4º). O pagamento também é definitivo, sem direito a restituição ou compensação (§ 7º).

Isso muda o aluguel que o inquilino paga?

Não diretamente. A escolha é do locador e trata do imposto dele. O valor do aluguel continua sujeito ao reajuste do contrato, ao acordo entre as partes ou à ação revisional.

Fontes

Revisão jurídica: Matheus Lorenzen do Amaral, advogado (OAB/RS 90.061 e OAB/SC 74.552), Araranguá/SC.
Atualizado em 5 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.

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