Fiador do aluguel: exoneração, morte e responsabilidade até a entrega das chaves

O básico: o que o fiador assume

O fiador garante o pagamento do aluguel e dos encargos caso o inquilino não pague. O Código Civil diz que, por esse contrato, uma pessoa garante satisfazer ao credor a obrigação do devedor se ele não cumprir (art. 818), que a fiança se dá por escrito e não admite interpretação extensiva (art. 819).

Uma consequência: o fiador responde pelo que está no contrato que assinou. Não responde por tudo que o inquilino fizer.

Na locação, quem exige o fiador é o proprietário, e só pode exigir uma garantia por contrato (art. 37). Para ver todas as garantias, veja Garantia do aluguel: caução, fiador, seguro-fiança e título de capitalização.

Até quando a fiança vale?

Esta é a dúvida mais comum. A resposta está no art. 39: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, por força da lei.

O art. 39 tem a redação dada pela Lei 12.112/2009. Em 2015, a 3ª Turma do STJ (REsp 1.412.372, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino) decidiu que o fiador continua responsável pela dívida constituída depois da prorrogação por prazo indeterminado quando há cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves, sem necessidade de aditamento.

A Súmula 214 do STJ ("o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu") foi afastada nesse caso.

Dois pontos de atenção:

• Se o contrato disser que a fiança vale só durante o prazo inicial, o art. 39 permite essa limitação, porque a regra começa com "salvo disposição contratual em contrário".
• A Súmula 214 trata de aditamento sem a concordância do fiador. Mudança de condições combinada depois, fora do contrato original, é outra discussão, que depende do caso e da anuência do fiador.

Como o fiador se livra da fiança?

Na locação por prazo indeterminado

O art. 40, X, prevê que o locador pode exigir novo fiador ou substituição da garantia quando a locação for prorrogada por prazo indeterminado depois de o fiador notificá-lo da intenção de se desonerar. O fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.

O parágrafo único do mesmo artigo acrescenta que o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Fiança sem limite de tempo (regra do Código Civil)

O art. 835 diz que o fiador pode se exonerar da fiança assinada sem limitação de tempo sempre que lhe convier, ficando obrigado durante 60 dias após a notificação do credor. Há, portanto, dois prazos em leis diferentes (120 dias na lei do inquilinato, 60 dias no Código Civil).

A lei específica da locação (art. 40, X) trata do caso de prorrogação por prazo indeterminado, e é a referência mais direta nesse cenário. Se o contrato for omisso ou duvidoso, convém ao fiador, por cautela, contar com o prazo mais longo.

Outras saídas

• Substituição por acordo: o proprietário aceita outro fiador ou outra garantia.
• Fim da locação com devolução do imóvel: a fiança acaba com a entrega das chaves.
• Fiança limitada no contrato: vale o que o texto diz.
• Casos de substituição pelo locador (art. 40): morte do fiador, ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência declaradas judicialmente, alienação ou gravação de todos os bens imóveis, mudança de residência sem comunicação, entre outros.

Se o proprietário não recebe as chaves

Em janeiro de 2026, a ConJur noticiou decisão da 3ª Turma do STJ, relatora ministra Nancy Andrighi, no REsp 2.220.656. Os fiadores de um contrato comercial por prazo indeterminado, firmado por uma igreja, opuseram embargos à execução de aluguéis do período entre a desocupação e a entrega das chaves.

O locador havia condicionado as chaves à assinatura de um laudo de vistoria que apontava avarias, e elas só foram entregues por ação de consignação.

A tese noticiada: o locatário pode encerrar o contrato por prazo indeterminado a qualquer momento mediante aviso prévio (art. 6); o locador não pode impedir isso alegando prejuízos; o ressarcimento de avarias deve ser discutido em ação própria; e o fiador não responde por ato do locador que condicionou indevidamente as chaves.

Resultado: os fiadores não respondem pelos aluguéis posteriores à desocupação.

Ressalvas: é decisão de uma turma, em caso de contrato comercial por prazo indeterminado, e o acórdão não foi lido na íntegra para este texto.

O que acontece se o fiador morrer?

Se o fiador morrer, três regras se juntam:

1. Código Civil, art. 836: a obrigação passa aos herdeiros, mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte e não pode ultrapassar as forças da herança. 2. Lei 8.245, art. 40, I: o locador pode exigir novo fiador ou substituição da garantia. 3. Lei 8.245, art. 40, parágrafo único: pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias.

Na prática, os herdeiros não devem pagar além do que receberam, e só por dívidas até a morte. Quem fica com a herança deve guardar documentos de inventário e da fiança.

Separação do casal e fiador

O art. 12 trata da separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável: a locação residencial prossegue com quem permanecer no imóvel. A sub-rogação deve ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador.

O fiador pode se exonerar em 30 dias contados do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança por 120 dias após notificar o locador.

A casa do fiador pode ser penhorada?

Pode, segundo os tribunais superiores. Em junho de 2022, a 2ª Seção do STJ, no rito dos repetitivos (Tema 1.091, relator ministro Luis Felipe Salomão), fixou a tese de que é válida a penhora do bem de família do fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel, residencial ou comercial.

O STF decidiu em março de 2022 (Tema 1.127, RE 1.307.334, relator ministro Alexandre de Moraes) que a penhora do bem de família do fiador em locação residencial ou comercial é constitucional, segundo o próprio tribunal.

Isso quer dizer que a casa onde o fiador mora pode responder pela dívida. Quem pensa em ser fiador precisa saber disso antes.

Erros comuns do fiador

• Assinar sem saber o valor do aluguel e o prazo.
• Achar que a fiança acaba no fim do prazo inicial do contrato.
• Notificar o locador por meio que não deixa prova.
• Esperar a dívida crescer antes de agir.
• Esquecer que a exoneração não é imediata: há 120 dias de responsabilidade na locação indeterminada.

Modelo curto de notificação de exoneração

> Eu, [nome e CPF], fiador do contrato de locação do imóvel [endereço], firmado em [data] entre [locador] e [locatário], comunico minha intenção de me desonerar da fiança, nos termos do art. 40, X, da Lei 8.245/1991, e peço a substituição da garantia. [Cidade, data, assinatura].

Envie com comprovante de entrega e guarde cópia.

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. Regras de lei estão nos arts. 39 e 40 da Lei 8.245 e nos arts. 835 e 836 do Código Civil. Julgados mencionados são entendimento de tribunal.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, norma atualizada (arts. 12, 39 e 40)
• Câmara dos Deputados - Código Civil, arts. 818 a 838
• ConJur - Fiador não é responsável por aluguéis se o locador se recusa a receber as chaves (19/01/2026)
• STJ - Fiador responde por dívida de locação prorrogada se houver previsão em cláusula contratual (REsp 1.412.372)
• Migalhas - STJ valida penhora de bem de família dado em garantia de locação (21/06/2022)
• STF - Bem de família de fiador pode ser penhorado para quitar dívida de aluguel comercial (09/03/2022)