Rescisão antecipada do aluguel: multa proporcional e como calcular

Quanto custa sair antes do prazo?

Existe contrato com prazo. Durante esse prazo, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta. O inquilino, por outro lado, pode devolvê-lo, mas paga uma multa.

O art. 4 da Lei 8.245/1991, com a redação dada pela Lei 12.744/2012, diz que o locatário pode devolver o imóvel "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".

Duas ideias estão nessa frase. A primeira é que a multa é a que as partes combinaram. A segunda é que ela deve ser proporcional ao tempo já cumprido.

Se o contrato não prevê multa, o juiz fixa.

O Código Civil reforça o ponto. O art. 413 manda que a penalidade seja reduzida de forma equitativa pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o valor da multa for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio.

Como calcular a multa proporcional?

A lei não traz uma fórmula. O método mais usado em contratos e em decisões é o que segue: a multa total é reduzida na proporção do tempo que já passou.

1. Veja o valor da multa no contrato (por exemplo, três aluguéis). 2. Veja o prazo total (por exemplo, 30 meses). 3. Conte quantos meses faltam depois da entrega das chaves. 4. Multiplique a multa pelos meses que faltam e divida pelo prazo total.

Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00 e multa de três aluguéis (R$ 6.000,00). Contrato de 30 meses. O inquilino devolve o imóvel ao fim do 12º mês.

Faltam 18 meses. A conta: 6.000 x 18 / 30 = R$ 3.600,00.

Se o contrato disser outra forma de proporcionalizar, vale a cláusula, desde que não seja abusiva. Quando há disputa, quem decide é o juiz, com base no art. 4 e no art. 413 do Código Civil.

O aviso e a data da saída

A multa depende de uma data: o dia em que o imóvel é efetivamente devolvido. Por isso a entrega das chaves e a notificação importam.

• Contrato por prazo determinado: o inquilino comunica a intenção de devolver e entrega as chaves. A multa proporcional conta até a entrega.
• Contrato por prazo indeterminado: o art. 6 permite denunciar a locação com aviso escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes na época do fim da locação.

Para ter prova, mande o aviso por meio que gere comprovante (carta com aviso de recebimento, e-mail com confirmação ou notificação extrajudicial). Guarde o protocolo da entrega das chaves.

E se o proprietário se recusa a receber as chaves?

Aluguel não pode correr para sempre. Em decisão de janeiro de 2026 (REsp 2.220.656), a 3ª Turma do STJ, relatora ministra Nancy Andrighi, tratou de um contrato por prazo indeterminado em que o locador condicionou o recebimento das chaves à assinatura de um laudo de vistoria com avarias.

Segundo a notícia da ConJur, o tribunal entendeu que o locatário pode encerrar o contrato por prazo indeterminado mediante aviso prévio, que o locador não pode impedir a extinção alegando danos ao imóvel, e que a discussão sobre avarias deve ocorrer em ação própria. Os fiadores, no caso, foram liberados dos aluguéis posteriores à desocupação.

Duas ressalvas. A notícia é de contrato por prazo indeterminado e comercial, então não vale automaticamente para todos os casos. E o acórdão completo não foi lido para este texto; leia-o antes de usar o precedente.

Quando o inquilino não paga a multa

• Transferência pelo empregador. O parágrafo único do art. 4 dispensa a multa se a devolução decorre de transferência, pelo empregador privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa da do início do contrato. Exige-se aviso por escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias.
• Acordo. Se o proprietário aceita a saída sem multa, registre por escrito. O art. 9 prevê que a locação pode ser desfeita por mútuo acordo.
• Contrato sem multa. A lei fala em multa pactuada ou, na falta, a que for judicialmente estipulada. Quem sai sem cláusula de multa pode discutir o valor em juízo. O art. 413 do Código Civil manda reduzir a penalidade de modo equitativo quando a obrigação foi cumprida em parte.

Casos que mudam a conta

Despejo por falta de pagamento. O STJ, na 3ª Turma, REsp 1.906.869 (relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, notícia de 2022), decidiu que a multa compensatória é devida mesmo quando a devolução do imóvel ocorre por ordem judicial de despejo, e que a fiança permanece até a efetiva devolução. A multa continua sendo proporcional.

Locação não residencial sob encomenda (built to suit). O art. 54-A, §2º, prevê que a multa convencionada em caso de denúncia antecipada não excede a soma dos aluguéis a receber até o fim da locação. É regra específica de locação não residencial em que o locador adquire, constrói ou reforma o imóvel especificado pelo locatário.

O próprio art. 4, na sua redação atual, ressalva esse parágrafo.

O proprietário que quer o imóvel de volta. O art. 4 diz que, durante o prazo, o locador não pode reaver o imóvel. No despejo e em outras hipóteses, ele depende de ação judicial (art. 5). Segundo a notícia do STJ, a mesma lógica da multa pode ser aplicada ao locador em circunstâncias equivalentes.

Passo a passo para devolver antes do prazo

1. Releia a cláusula de multa e o prazo. 2. Calcule a multa proporcional e guarde a conta. 3. Envie o aviso por escrito, de preferência com 30 dias de antecedência. 4. Marque a vistoria de saída e leve o laudo de entrada, se houver. 5. Entregue as chaves mediante recibo. 6. Pague a multa e peça recibo de quitação.

Modelo curto de aviso

> Prezado(a) [nome do locador], comunico que devolverei o imóvel situado em [endereço] em [data], com entrega das chaves e vistoria na data que combinarmos. Solicito o cálculo da multa proporcional, conforme o art. 4 da Lei 8.245/1991 e a cláusula [número] do contrato. Atenciosamente, [nome, data].

Erros comuns

• Sair sem avisar, deixando o aluguel correr.
• Pagar a multa cheia sem conferir a proporção.
• Entregar as chaves sem recibo.
• Esquecer de pedir o laudo de vistoria de saída.
• Achar que a dispensa da multa vale para qualquer mudança: só vale para transferência pelo empregador, com aviso de 30 dias.

Onde buscar ajuda

Quando a multa é cobrada com valor que parece desproporcional, o primeiro passo é pedir a conta por escrito à imobiliária ou ao proprietário. Sem acordo, é possível buscar o Judiciário. Uma conversa com advogado ou com a Defensoria Pública ajuda a avaliar o caso.

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. Os precedentes citados são entendimentos de tribunal; a regra de lei é o art. 4 da Lei 8.245/1991.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, norma atualizada (arts. 4, 6, 54-A e 63)
• Câmara dos Deputados - Código Civil, art. 413
• STJ - Devolução do imóvel por ordem judicial não afasta multa (REsp 1.906.869, 3ª Turma)
• ConJur - Fiador não é responsável por aluguéis se o locador se recusa a receber as chaves (REsp 2.220.656, 19/01/2026)