Defeito no imóvel alugado: quem paga o conserto e quando o aluguel tem desconto

A regra em uma frase

Quem causou ou de quem é a origem do problema paga o conserto. A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, divide a conta assim: o proprietário responde pelo que vem do imóvel em si; o inquilino responde pelo que ele estragou.

Parece simples, mas a briga quase sempre está nos detalhes. A infiltração veio da laje ou do ralo entupido? O curto-circuito é da fiação velha ou do aparelho ligado errado? O reparo é urgente ou pode esperar? Este guia separa cada situação, com o artigo de lei que a resolve, e mostra o que fazer quando o conserto demora.

As regras citadas abaixo são do texto atualizado da lei consultado em 04/11/2026.

O que cabe ao proprietário

O art. 22 da lei lista os deveres do locador. Quatro deles importam diretamente para defeitos:

• Entregar o imóvel em condições de servir ao uso para o qual foi alugado (inciso I). Casa alugada para moradia precisa ter água, luz e telhado funcionando no dia da entrega.
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (inciso IV). Infiltração antiga, encanamento corroído, fiação fora de norma e rachadura estrutural entram aqui, mesmo que só apareçam meses depois da mudança.
• Fornecer, se o inquilino pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (inciso V). É o laudo de vistoria de entrada.
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (inciso X), como obras na estrutura do prédio, pintura de fachada e obras que restabeleçam a habitabilidade do edifício. O detalhamento está no guia sobre condomínio, IPTU e outras despesas.

O ponto mais forte para o inquilino é o inciso IV. Ele não exige que o proprietário soubesse do defeito. Se o problema já existia antes de a locação começar, a responsabilidade é dele.

O que cabe ao inquilino

O art. 23 traz o outro lado. Para consertos, os incisos que pesam são estes:

• Usar o imóvel com o cuidado de quem cuida do que é seu e conforme a finalidade combinada (inciso II).
• Comunicar imediatamente ao locador o surgimento de danos ou defeitos cuja reparação seja dele (inciso IV).
• Reparar imediatamente os danos causados ao imóvel ou às instalações por ele, pelos dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (inciso V). Prepostos são, por exemplo, o pedreiro ou a diarista contratados pelo inquilino.
• Não alterar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador (inciso VI).
• Devolver o imóvel no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste do uso normal (inciso III).

Repare no inciso IV. O dever de avisar não é só uma formalidade: é o aviso que permite ao proprietário consertar antes de o estrago crescer. Avisar cedo protege os dois lados.

Atenção a um detalhe: a lei não diz o que acontece com quem deixa de avisar. Pelas regras gerais de responsabilidade civil, o inquilino que vê a mancha de umidade crescer por meses e não comunica nada pode, em tese, ser cobrado pela parte do estrago que o aviso teria evitado.

E os pequenos consertos?

Aqui a lei silencia. Não há artigo dizendo quem troca a resistência do chuveiro, a borracha da torneira ou a lâmpada.

Duas perguntas resolvem a maioria dos casos. A primeira: o defeito já existia antes de a locação começar? Então é do proprietário (art. 22, IV). A segunda: o defeito nasceu do uso do inquilino, por descuido ou mau uso? Então é do inquilino (art. 23, V).

Sobra uma zona cinzenta: a peça que simplesmente se gastou com o tempo de uso durante o contrato. Muitos contratos resolvem isso por escrito, atribuindo a manutenção miúda ao inquilino. Por isso, antes de discutir, leia o contrato. Se ele não disser nada, vale negociar com base na origem do problema e guardar o que foi combinado por escrito.

Reparo urgente: o inquilino tem de deixar fazer

O art. 26 é o centro das disputas de obra durante a locação. Se o imóvel precisa de reparos urgentes que cabem ao locador, o inquilino é obrigado a consentir. Não pode impedir a entrada do encanador para conter um vazamento que ameaça o apartamento de baixo, por exemplo.

Em troca, a lei protege o inquilino contra a obra que se arrasta. O parágrafo único do art. 26 cria dois marcos:

Na prática, como calcular o abatimento? A lei fala em abatimento proporcional ao período excedente, sem fórmula. A base é o número de dias que passaram dos 10. Na negociação, é comum também pesar o quanto do imóvel ficou inutilizado, mas isso é interpretação, não texto da lei. Um reparo de 25 dias que interditou o único banheiro pesa diferente de uma obra de 25 dias numa área externa. O valor final costuma sair de acordo ou, sem acordo, de decisão judicial.

Há ainda um caso extremo. O art. 9º, IV, permite desfazer a locação quando o Poder Público determina reparações urgentes que não podem ser feitas com o inquilino no imóvel, ou quando ele se recusa a permiti-las.

O inquilino pode consertar e cobrar depois?

Pode, com cuidado. A lei chama de benfeitoria necessária a obra feita para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore. Pelo art. 35, essa benfeitoria é indenizável mesmo sem autorização do locador. As úteis, que só melhoram o imóvel, dependem de autorização. Nos dois casos, o inquilino tem direito de retenção, isto é, pode permanecer no imóvel até ser indenizado.

Só que o art. 35 começa com uma ressalva: tudo isso vale "salvo expressa disposição contratual em contrário". E o STJ, na Súmula 335, de 2007, afirmou que é válida a cláusula em que o inquilino renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Conclusão prática: antes de pagar um conserto do bolso, procure no contrato uma cláusula de renúncia às benfeitorias. Se houver, a chance de reaver o valor cai muito. E descontar o gasto do aluguel por conta própria, sem acordo, não tem previsão na lei e pode ser tratado como pagamento a menor.

Para as benfeitorias de luxo ou deleite, como um deck decorativo, o art. 36 nega indenização, mas permite retirá-las ao fim do contrato, se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel. O tema é aprofundado no guia sobre devolução do imóvel, vistoria e benfeitorias.

Passo a passo quando aparece um defeito

1. Registre. Fotos e vídeos com data, mostrando o defeito e a extensão do dano. 2. Compare com a vistoria de entrada. Se o problema já aparecia no laudo, ou se o laudo nada diz sobre uma área que agora mostra defeito antigo, isso ajuda a provar que o vício é anterior (art. 22, IV). 3. Avise por escrito. E-mail, aplicativo de mensagens ou carta à imobiliária ou ao proprietário. O art. 23, IV, manda comunicar imediatamente. 4. Peça prazo e solução. Deixe claro o que está acontecendo e, se for o caso, que o reparo é urgente. 5. Libere o acesso para o conserto. Recusar o reparo urgente viola o art. 26. Se o reparo tiver sido determinado pelo Poder Público, a recusa pode até levar ao fim da locação (art. 9º, IV). 6. Conte os dias da obra. Anote início e fim. Passou de 10 dias, há base para pedir abatimento; de 30, para resilir. 7. Formalize qualquer acordo. Se o proprietário autorizar você a contratar o conserto e descontar do aluguel, peça isso por escrito, com valor e mês do desconto.

Modelo curto de comunicação ao proprietário

> Prezado(a) [nome do locador ou imobiliária], > Sou inquilino(a) do imóvel situado em [endereço], conforme contrato de locação iniciado em [data]. Comunico, nos termos do art. 23, IV, da Lei 8.245/1991, que surgiu no imóvel o seguinte defeito: [descrição], observado em [data]. Seguem fotos em anexo. Entendo que o reparo cabe ao locador, por se tratar de vício anterior à locação, conforme o art. 22, IV, da mesma lei. Solicito informar a data da visita técnica. Coloco o imóvel à disposição para o conserto e peço que, se a obra for urgente e durar mais de 10 dias, seja aplicado o abatimento previsto no art. 26, parágrafo único. > [cidade e data] [nome]

Guarde o comprovante de envio e a resposta.

Erros comuns

• Não avisar e consertar sozinho. Sem aviso, fica difícil provar que o defeito era do imóvel, e a cláusula de renúncia às benfeitorias pode impedir o reembolso.
• Reter o aluguel inteiro como pressão. A lei não autoriza. Atraso abre espaço para multa e até para ação de despejo; os prazos estão no guia sobre despejo e aluguel atrasado.
• Fazer reforma sem autorização escrita. O art. 23, VI, exige consentimento prévio e por escrito para alterar a forma do imóvel.
• Proprietário que demora a agir. Do lado do locador, a demora em reparo urgente transforma um conserto num desconto de aluguel ou na perda do inquilino.
• Confundir desgaste com dano. Pintura gasta pelo tempo e piso marcado pelo uso normal não são dano indenizável na devolução (art. 23, III).

Quando buscar ajuda

Se não houver acordo, o inquilino ou o proprietário podem verificar se o caso cabe no Juizado Especial Cível da sua cidade, que tem limites de valor e de tipo de ação, ou procurar a Defensoria Pública, se não puderem pagar advogado. Em discussões maiores, como a resilição por obra de mais de 30 dias ou a indenização de benfeitorias, vale ouvir um advogado de confiança antes de sair do imóvel ou de suspender qualquer pagamento. Se o problema for a saída antes do prazo, confira também o guia de rescisão antecipada do aluguel.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Superior Tribunal de Justiça - Pesquisa de súmulas: Súmula 335
• Arquivo Cidadão do STJ - Dossiê da Súmula 335