Separação no imóvel alugado: quem fica assume o contrato e o fiador tem 30 dias para sair

O que a lei diz em uma frase

Se o casal mora de aluguel e se separa, o contrato segue com quem ficar no imóvel. É isso que diz o art. 12 da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, com a redação dada pela Lei 12.112/2009.

A regra vale para quatro situações: separação de fato, separação judicial, divórcio e dissolução da união estável. Vale para o casamento e também para a união estável, mesmo sem contrato escrito entre os companheiros.

Mas a frase esconde três perguntas que costumam virar briga. Quem saiu continua devendo? O que acontece com o fiador? E o que o proprietário pode exigir depois? Este guia responde cada uma, com o artigo de lei que a resolve. O texto da lei foi conferido na versão atualizada da Câmara dos Deputados em 04/11/2026.

Quem fica com o contrato

A lei não decide quem fica na casa. Isso é acertado entre o casal, no acordo de separação, ou decidido pelo juiz da Vara de Família. O que a Lei do Inquilinato resolve é o passo seguinte: quem permaneceu no imóvel passa a ser o locatário.

O nome técnico é sub-rogação. Na prática, significa que o cônjuge ou companheiro que ficou assume os direitos e as obrigações do contrato, sem precisar assinar outro. O art. 12 diz que a locação "prosseguirá automaticamente" com ele.

Duas situações aparecem com frequência.

A primeira é quando os dois assinaram o contrato. Havendo mais de um locatário, a lei presume solidariedade entre eles (art. 2º): o proprietário pode cobrar a dívida inteira de qualquer um. Com a separação, segundo o art. 12, o contrato segue com quem ficou, e a mudança deve ser comunicada ao locador.

A segunda é quando só quem saiu assinou. Esse é o caso que mais assusta quem ficou, porque o nome dela ou dele nem aparece no papel. Pelo art. 12, quem permaneceu no imóvel passa a ser locatário por força da lei, mesmo sem ter assinado.

O aviso por escrito é o que protege quem saiu

Aqui está o ponto que mais gera cobrança indevida. O § 1º do art. 12 manda comunicar a sub-rogação por escrito ao locador e ao fiador, se houver fiança.

Por que isso importa tanto para quem saiu? Porque, sem o aviso, o proprietário continua vendo no contrato o nome de quem foi embora. E é contra esse nome que ele vai cobrar.

Os tribunais já enfrentaram a questão. Em fevereiro de 2004, a 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Apelação Cível 70006659544) julgou uma ação de despejo por falta de pagamento movida contra o ex-marido que tinha saído do imóvel. Ele havia notificado extrajudicialmente a procuradora da locadora e avisado a ex-esposa que ficou. Com a comunicação comprovada, o tribunal o excluiu da ação, por unanimidade. O acórdão ligou a liberação de quem consta no contrato justamente a essa comunicação escrita.

Duas ressalvas sobre esse julgado. Ele é anterior à Lei 12.112/2009, que deu a redação atual do art. 12, e é de um tribunal estadual, sem efeito vinculante. Ainda assim, ele mostra na prática para que serve o aviso: o locador fica sabendo contra quem cobrar.

Como fazer a comunicação

A lei exige forma escrita, mas não dá um modelo. O que costuma servir como prova:

carta com aviso de recebimento ou notificação extrajudicial pelo cartório;
e-mail ou mensagem para o canal que o contrato indica como oficial, guardando o comprovante de envio e de leitura (se isso basta como prova depende do caso);
protocolo na imobiliária que administra o imóvel, com data e assinatura de quem recebeu.

Um texto curto resolve. O ideal é que seja assinado por quem ficou no imóvel, ou pelos dois, porque a lei conta o prazo do fiador a partir da comunicação feita pelo sub-rogado, isto é, por quem ficou. Por exemplo:

"Comunico, nos termos do art. 12, § 1º, da Lei 8.245/1991, que em [data] houve [separação de fato / divórcio / fim da união estável] entre [nome] e [nome], locatários do imóvel situado em [endereço], contrato de [data]. Permanece no imóvel [nome, CPF], que prossegue na locação. [Nome de quem saiu] deixou o imóvel em [data]. Cidade, data e assinatura de quem permanece (e, se possível, de quem saiu)."

Mande o mesmo aviso ao fiador, se houver. O § 2º conta o prazo dele a partir do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado. Se o aviso partir só de quem saiu, pode haver discussão sobre se esse prazo começou.

E as dívidas de antes da separação?

Nem o art. 12 nem o julgado do TJRS tratam das dívidas vencidas antes da separação. A leitura corrente, a partir da solidariedade do art. 2º, é que o aviso não apaga o passado: aluguel, condomínio ou conta que venceu enquanto os dois eram locatários pode ser cobrado de quem assinou o contrato.

O acordo de divórcio pode dizer que um dos dois paga essa dívida. Esse acordo vale entre o casal, mas o proprietário não participou dele. Se quem ficou de pagar não pagar, o locador ainda pode cobrar de quem constava no contrato, e quem pagou acerta a conta com o ex depois.

O que muda para o fiador

O fiador assinou a garantia pensando em determinado casal. Com a separação, a pessoa que ele está garantindo pode mudar. Por isso, a lei dá a ele uma saída.

O § 2º do art. 12, incluído pela Lei 12.112/2009, funciona assim:

Etapa	Prazo	O que acontece
Fiador recebe a comunicação da sub-rogação	Dia zero	Começa a contar o prazo dele
Fiador decide sair	Até 30 dias depois do recebimento	Ele notifica o locador de que se exonera
Responsabilidade residual	120 dias depois da notificação ao locador	O fiador ainda responde pela fiança nesse período

Duas coisas importam aqui. A primeira: o fiador não sai sozinho só porque o casal se separou. A lei dá a ele 30 dias para se exonerar. A leitura que se tira do § 2º é que, se não fizer nada nesse prazo, ele continua garantindo as obrigações de quem ficou. A segunda: mesmo saindo, ele não fica livre no dia seguinte. São 120 dias de responsabilidade depois de avisar o locador.

Quando o contrato já está prorrogado por prazo indeterminado, a lei prevê outra situação: o art. 40, X, trata da notificação de desoneração feita pelo fiador ao locador, também com 120 dias de responsabilidade depois dela. Os detalhes estão no guia sobre fiador do aluguel, exoneração e responsabilidade até a entrega das chaves.

O que o proprietário pode exigir de quem ficou

Do lado do locador, a preocupação é outra: quem ficou tem condições de pagar sozinho? A lei dá a ele três instrumentos.

O primeiro é pedir nova garantia. O art. 40 lista os casos em que o locador pode exigir novo fiador ou substituição da garantia, e o parágrafo único permite notificar o locatário para apresentar a nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. Entre esses casos estão a exoneração do fiador (inciso IV) e a notificação de desoneração no contrato prorrogado por prazo indeterminado (inciso X).

O segundo é a liminar de despejo. Se o prazo de 30 dias vencer sem nova garantia, o art. 59, § 1º, VII, permite ao juiz mandar desocupar o imóvel em 15 dias, antes de ouvir o inquilino, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel. O caminho do processo está no guia sobre despejo e aluguel atrasado.

O terceiro é cobrar adiantado. Se a locação ficar sem nenhuma garantia, o art. 42 autoriza o locador a exigir o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. Na prática, o aluguel passa a ser pago no começo do mês de uso, e não depois dele.

O que o proprietário não pode é tratar a separação, sozinha, como motivo para encerrar o contrato. A lei manda o contrato seguir com quem ficou.

Quando quem ficou também quer sair

Às vezes ninguém quer continuar no imóvel: o aluguel ficou pesado para uma renda só. Nesse caso, valem as regras comuns de saída.

Se o contrato ainda está no prazo, quem devolve o imóvel antes do fim paga a multa combinada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou a que o juiz fixar se o contrato não tiver multa (art. 4º). A conta está no guia de rescisão antecipada e multa proporcional.

Se o contrato já passou do prazo e virou indeterminado, basta avisar o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 6º). Sem o aviso, ele pode cobrar um mês de aluguel e encargos.

E se for o proprietário quem quer o imóvel de volta? As hipóteses de retomada dependem do prazo do contrato, de 30 meses ou mais (art. 46) ou menor (art. 47). Isso está detalhado no guia sobre fim do contrato de aluguel, prorrogação e retomada.

Loja, sala e imóvel comercial

O art. 12 fala só em locação residencial. Se o casal alugava uma loja ou sala para o negócio da família, a separação não transfere o contrato automaticamente para quem ficou com o ponto.

Nesse caso, a cessão da locação depende de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). O silêncio dele não vale como sim. O caminho é negociar com o proprietário e registrar a mudança num aditivo.

Erros comuns

Sair de casa sem avisar o locador. Quem assinou o contrato e saiu sem a comunicação escrita corre o risco de ser cobrado pelos aluguéis seguintes.
Avisar só a imobiliária por telefone. A lei pede forma escrita. Ligação não deixa prova.
Esquecer o fiador. O § 1º manda avisar o fiador também. Sem isso, o prazo de 30 dias do § 2º não começa a correr.
Achar que o acordo de divórcio vale para o proprietário. Ele vale entre o casal. Para o locador, o que vale é o contrato, a lei e a comunicação.
Trocar a fechadura e impedir o outro de entrar antes de resolver a guarda da casa. Quem fica no imóvel é questão de Direito de Família. A Lei do Inquilinato só diz o que acontece com o contrato depois.

Onde buscar ajuda

A divisão da casa, a guarda dos filhos e a partilha de dívidas são discutidas na Vara de Família. Quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública do seu estado. Para conflito com o proprietário ou a imobiliária, como cobrança de aluguel de quem já saiu, a Defensoria pode indicar o caminho adequado. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, vale ouvir um advogado ou a Defensoria antes de assinar acordo ou sair do imóvel.

Perguntas frequentes

Quem fica no imóvel alugado depois da separação?

A lei não escolhe quem fica: isso é decidido pelo casal ou na Justiça. O que a lei diz é que a locação residencial continua com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (art. 12 da Lei 8.245/1991).

Precisa fazer contrato novo depois do divórcio?

Não. A continuação é automática, por sub-rogação. O que a lei exige é comunicar a mudança por escrito ao locador e ao fiador, se houver (art. 12, § 1º).

Quem saiu de casa continua pagando o aluguel?

Pelo art. 12, a locação segue com quem ficou, e a mudança deve ser comunicada por escrito. Em 2004, o TJRS excluiu de uma ação de despejo o ex-marido que tinha feito essa comunicação. Sem aviso, quem saiu fica mais exposto à cobrança, porque continua com o nome no contrato.

O fiador pode desistir da fiança depois da separação do casal?

Pode. Ele tem 30 dias, contados do recebimento da comunicação, para se exonerar, e continua responsável por 120 dias depois de notificar o locador (art. 12, § 2º).

A regra vale para união estável?

Vale. O art. 12 fala em separação de fato, separação judicial, divórcio e dissolução da união estável, e a sub-rogação alcança o companheiro que permanecer no imóvel.

E se o imóvel alugado for uma loja ou sala comercial?

O art. 12 trata só da locação residencial. Em locação não residencial, passar o contrato para outra pessoa é cessão da locação, que exige consentimento prévio e escrito do locador (art. 13).