Fiador do aluguel pode perder a única casa: a penhora, as exceções e o que ver antes de assinar

A regra em duas frases

A casa da família, em geral, não pode ser penhorada. O art. 1º da Lei 8.009/1990 diz que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar não responde por dívida civil, comercial, fiscal ou de outra natureza.

Só que o art. 3º traz exceções. Uma delas, no inciso VII, é a "obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação". Esse trecho foi acrescentado pela própria Lei do Inquilinato, em 1991.

Por isso existe a situação que surpreende tanta gente. O fiador aceita ajudar um parente ou amigo e, se a dívida não for paga, a casa onde ele mora entra na conta.

O que é lei, o que é tribunal

Vale separar as três camadas.

Lei. O art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 cria a exceção e não distingue aluguel residencial de comercial.

STF. Em 8 de março de 2022, no RE 1.307.334, o Plenário fixou a tese do Tema 1.127: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial." O placar foi de 7 a 4, com relatoria do ministro Alexandre de Moraes. A maioria considerou que o fiador assume a garantia por vontade própria, sabendo que seu patrimônio pode responder.

Esse julgamento mudou o cenário de 2018. Naquele ano, a Primeira Turma do próprio STF, no RE 605.709, havia entendido que o bem de família não podia ser penhorado na locação comercial. Quem lê textos antigos ainda encontra essa posição.

STJ. A Súmula 549 afirma: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." O Tema 708 diz o mesmo, e em 8 de junho de 2022 a Segunda Seção, no REsp 1.822.040, firmou que a penhora vale para imóvel residencial ou comercial (Tema 1.091).

Resumindo: até a data desta consulta, não encontramos decisão posterior de STF ou STJ que tenha alterado essa posição.

Onde a exceção não se aplica ou costuma confundir

A palavra da lei é "fiança". Quatro situações pedem atenção.

Caução com imóvel. No REsp 1.873.203, julgado em 24 de novembro de 2020, o STJ decidiu que o imóvel de residência da família oferecido como caução em locação não pode ser penhorado. O motivo: as exceções são taxativas, e a caução não aparece no inciso VII. Em 2022, a Terceira Turma (REsp 1.887.492) e a Quarta Turma, esta em locação comercial, seguiram a mesma linha. Não localizamos súmula nem tese repetitiva sobre o assunto. No caso da Quarta Turma, o processo voltou ao TJSP para verificar se o imóvel era mesmo bem de família, e essa prova continua necessária.

O próprio inquilino. A exceção é escrita para o fiador. A lei não traz inciso parecido para a casa própria do locatário, o que gera um resultado desconfortável: quem garantiu a dívida pode perder a casa, e quem a deixou de pagar pode manter a dele.

Pessoa sozinha. A proteção geral não depende de casamento. A Súmula 364 do STJ inclui imóveis de solteiros, separados e viúvos. Só que, se a pessoa for fiadora, a exceção da fiança se aplica a ela também.

Imóvel único alugado a terceiros. Pela Súmula 486 do STJ, é impenhorável o único imóvel residencial do devedor alugado a terceiros, desde que a renda ajude na subsistência ou moradia da família. A súmula não trata de fiança. Não localizamos decisão sobre esse caso específico, e a exceção do inciso VII vale para o bem de família em geral.

E vaga de garagem com matrícula própria? Não é bem de família, segundo a Súmula 449, e pode ser penhorada.

Três defesas que costumam importar

Se a cobrança chegou, a pergunta deixa de ser "minha casa é protegida?" e passa a ser "essa fiança vale e esse valor é meu?". Três pontos pedem atenção.

1. A fiança foi autorizada pelo cônjuge? O art. 1.647, III, do Código Civil exige autorização do cônjuge para prestar fiança, salvo no regime da separação absoluta. A Súmula 332 do STJ vai além: sem essa autorização, a garantia é totalmente ineficaz.

Em união estável, o quadro muda. No REsp 1.299.894, noticiado em 2014, a Quarta Turma do STJ entendeu que a súmula foi construída para o casamento. A fiança prestada por companheiro sem a anuência do outro não foi considerada nula nem anulável.

2. O fiador foi chamado para o processo? A Súmula 268 do STJ diz que o fiador que não integrou a ação de despejo não responde pela execução daquele julgado. Isso não apaga a fiança. O locador ainda pode cobrar por outro caminho, porque o crédito de aluguel documentado é título executivo pelo art. 784, VIII, do CPC. Mas a sentença do despejo não alcança, por si só, quem ficou de fora.

3. O valor inclui algo que ele não aceitou? A Súmula 214 do STJ afirma que o fiador não responde por obrigações de aditamento ao qual não anuiu. Se houve aumento combinado entre inquilino e dono sem a assinatura do fiador, essa diferença merece exame.

Já a prorrogação é outro assunto. O art. 39 da Lei 8.245 diz que, salvo cláusula em contrário, as garantias vão até a devolução do imóvel, mesmo com o contrato prorrogado por prazo indeterminado. O guia sobre exoneração e responsabilidade até as chaves detalha esse ponto.

Benefício de ordem: confira antes de contar com ele

Em tese, o fiador pode exigir, até a contestação, que os bens do inquilino sejam executados primeiro (art. 827 do Código Civil). O art. 794 do CPC traz a regra para a execução: ele precisa indicar bens do devedor na mesma comarca, livres e desembargados.

Na prática, abra o contrato. O art. 828 afasta esse direito de quem renunciou a ele ou assinou como principal pagador ou devedor solidário, e também quando o devedor é insolvente ou falido. As expressões do contrato, quando aparecem, tiram do fiador a chance de mandar o locador cobrar o inquilino antes.

Recebi a cobrança: o que fazer agora

Prazo aqui é decisivo. A ordem abaixo ajuda.

1. Veja o que você recebeu. Carta da imobiliária não é a mesma coisa que citação judicial. Em execução, os embargos têm prazo de 15 dias (art. 915 do CPC). 2. Peça o cálculo por escrito. A Lei 8.245, no art. 62, I, exige cálculo discriminado na ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios. Fora do processo, peça a mesma discriminação ao locador. 3. Compare com o contrato. Procure o índice, a multa, os aditamentos e as datas. 4. Avalie o pagamento. No despejo por falta de pagamento, o fiador também pode evitar a rescisão depositando o débito em 15 dias da citação (art. 62, II). O guia sobre despejo e purga da mora explica o procedimento. 5. Busque orientação jurídica. Em caso de penhora, a Defensoria Pública, para quem tem direito ao atendimento, ou um advogado de sua confiança podem avaliar as defesas possíveis.

Um pedido simples ao locador, por escrito, pode seguir este modelo:

> Na condição de fiador do contrato de locação do imóvel [endereço], solicito o demonstrativo discriminado do débito cobrado, com datas de vencimento, índice aplicado, juros e multa, além de cópia de eventuais aditamentos ao contrato. Peço resposta por escrito até [data].

Se pagou, cobre o inquilino

Quem paga a dívida não fica sem direito. O art. 831 do Código Civil coloca o fiador no lugar do credor, e o art. 794, parágrafo 2º, do CPC permite executar o inquilino nos autos do mesmo processo.

Havendo mais de um fiador, a regra muda: a cobrança contra os outros fiadores vai pela quota de cada um. O limite prático é o patrimônio do inquilino. Como dito, a casa dele não tem a mesma exceção. Por isso, guarde os comprovantes de tudo o que pagar.

Antes de assinar como fiador

Seis perguntas reduzem surpresa:

Sei o valor total? Some aluguel, condomínio e IPTU, se o contrato os põe na conta do inquilino.
O contrato limita minha parte? O art. 830 do Código Civil permite ao fiador fixar a parte da dívida que assume.
A fiança tem prazo? Veja se há cláusula que encerra a garantia ou se ela vai até as chaves, como prevê o art. 39.
Renuncio ao benefício de ordem? Procure "principal pagador" e "devedor solidário".
Meu cônjuge sabe e assina? Se a lei exigir, a falta de assinatura é um problema para todos.
Consigo sair depois? Em locação prorrogada por prazo indeterminado, o art. 40, X, permite notificar a saída, mas o fiador responde por mais 120 dias. Na separação do inquilino, o prazo tem outra regra, explicada em nosso guia sobre o tema.

Se o inquilino preferir outra garantia

A Lei 8.245 lista caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo, e proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato (art. 37). A caução em dinheiro tem limite de três meses de aluguel (art. 38, parágrafo 2º).

Cada uma tem condições próprias, como o prêmio no seguro-fiança e o limite da caução em dinheiro. O art. 37 fala em garantia exigida pelo locador, então a escolha depende de negociação. O comparativo de garantias e o guia do seguro-fiança ajudam a comparar custos e riscos.

Perguntas frequentes

O fiador pode perder o único imóvel onde mora?

Sim. O art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 afasta a proteção do bem de família para a obrigação decorrente de fiança em locação. O STF (Tema 1.127) e o STJ (Súmula 549) validam a penhora.

Vale também para aluguel de loja ou sala comercial?

Sim. A tese do STF no Tema 1.127, de 2022, e o Tema 1.091 do STJ alcançam a locação residencial e a comercial.

Dar a casa em caução tem o mesmo risco?

O STJ decidiu diferente no REsp 1.873.203: o imóvel de residência da família oferecido em caução não pode ser penhorado por isso, porque a exceção da lei fala só em fiança. A Terceira e a Quarta Turma seguiram essa linha em 2022, sem súmula ou tese repetitiva localizada.

E se meu cônjuge não assinou a fiança?

No casamento, o art. 1.647, III, do Código Civil exige autorização do cônjuge, exceto na separação absoluta, e a Súmula 332 do STJ diz que a fiança sem autorização é totalmente ineficaz. Em união estável, a Quarta Turma do STJ não aplicou essa súmula no REsp 1.299.894.

O fiador que pagou pode cobrar do inquilino?

Pode. Quem paga fica no lugar do credor (art. 831 do Código Civil) e pode executar o afiançado no mesmo processo (art. 794, parágrafo 2º, do CPC). Na prática, a cobrança depende de o inquilino ter bens penhoráveis.

Como sair da fiança para reduzir o risco?

Depende do contrato. Em locação prorrogada por prazo indeterminado, a Lei 8.245 permite notificar o locador, mas o fiador segue responsável por 120 dias depois da notificação.

Fiador do aluguel pode perder a única casa: a penhora, as exceções e o que ver antes de assinar

A regra em duas frases

O que é lei, o que é tribunal

Onde a exceção não se aplica ou costuma confundir

Três defesas que costumam importar

Benefício de ordem: confira antes de contar com ele

Recebi a cobrança: o que fazer agora

Se pagou, cobre o inquilino

Antes de assinar como fiador

Se o inquilino preferir outra garantia

Perguntas frequentes

Fontes

Continue lendo

Fiador do aluguel: exoneração, morte e responsabilidade até a entrega das chaves

Inquilino residencial morreu e morava só? Lei só passa o contrato a quem residia no imóvel

Ex-cônjuge que mora com os filhos na casa que é só do outro não deve aluguel, diz STJ