Inquilino residencial morreu e morava só? Lei só passa o contrato a quem residia no imóvel

O caso que trouxe a dúvida

Em Patos de Minas (MG), a compradora de um apartamento arrematado em leilão encontrou o corpo da antiga moradora, segundo o Metrópoles, em matéria de 6 de novembro de 2026. A Polícia Civil investiga as circunstâncias.

Aquele imóvel era da própria moradora, e não alugado. Mas a história levanta uma pergunta recorrente: o que acontece quando quem morre sozinho é o inquilino?

Primeira regra: quem continua no contrato

O art. 11 da Lei 8.245/1991 separa dois casos.

• Locação residencial: ficam com o contrato o cônjuge ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e os dependentes econômicos, "desde que residentes no imóvel".
• Locação não residencial: ficam o espólio e, se for o caso, o sucessor no negócio.

Quem assume deve comunicar por escrito ao dono e ao fiador, conforme o art. 12, § 1º. O fiador tem 30 dias para se exonerar, continuando responsável por 120 dias após notificar o locador, pelo § 2º.

Morava só: o que a lei não responde

Aqui está a lacuna. Se ninguém residia com o inquilino, a lista do inciso I, em princípio, fica vazia.

Respostas publicadas no BDI, do Diário das Leis, afirmam que a morte extingue a locação quando não há sucessor. O trecho aberto de 2008 diz que, depois do óbito, o locatário não fica obrigado a mais nada. O título do texto fala em imissão na posse pelo locador, mas a explicação está em área fechada, e não a lemos.

Essa é uma leitura doutrinária, não um texto expresso da lei. Não localizamos nesta apuração decisão recente do STJ sobre o caso de quem morava só.

O que vale para dono e família

Dívidas. Pelo art. 1.792 do Código Civil, o herdeiro não responde além das forças da herança. Cabe a ele provar o excesso, salvo se houver inventário que demonstre o valor dos bens.

Fiador. O texto de 2025 do mesmo boletim diz que o fiador fica exonerado e responde só pela dívida. A parte sobre a multa de rescisão está fechada, então fica sem resposta aqui. Convém ler o contrato.

Retomada. O art. 5º aponta o despejo como a ação do locador para reaver o imóvel. Se o inquilino morreu sem sucessor legítimo e ficaram no local pessoas não autorizadas por lei, o art. 59, § 1º, IV, permite, em ação com esse fundamento exclusivo, liminar para desocupar em 15 dias, com caução de 3 meses de aluguel. Já o art. 66 só trata de abandono depois de ajuizada a ação. Sobre retomada sem processo, veja o caso de Arapongas.

Um roteiro prático

As sugestões abaixo são da redação, e não regra legal:

1. A família comunica a morte por escrito ao dono ou à imobiliária e ao fiador, com a certidão de óbito. 2. As partes combinam a data de entrega das chaves e fazem um termo assinado. 3. Registrem com fotos o estado do imóvel e a lista do que há nele, sem descartar pertences por conta própria. 4. Peçam as leituras finais de luz, água e gás. 5. Sem parentes conhecidos ou sem acordo, o caminho passa pela Justiça. Quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública.

O guia sobre fim do contrato de aluguel reúne as demais situações. Sobre a saída do garantidor, veja o guia do fiador.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, norma atualizada
• Câmara dos Deputados - Código Civil (Lei 10.406/2002), texto atualizado
• Diário das Leis (BDI nº 22/2008) - Locação: morte do locatário que morava só e não tinha sucessores
• Diário das Leis (BDI nº 2/2025) - Multa por rescisão antecipada pela morte do locatário
• Metrópoles - Mulher compra apartamento e acha ossada de moradora morta há um ano em MG