Reajuste do aluguel: IGP-M ou IPCA, como calcular e o que diz o contrato

Quem escolhe o índice do reajuste?

A lei não manda reajustar o aluguel pelo IGP-M, pelo IPCA ou por qualquer outro índice. Quem decide é o contrato.

O que a Lei do Inquilinato faz é traçar limites. O art. 17 diz que a convenção do aluguel é livre, mas veda a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O parágrafo único remete os critérios de reajuste das locações residenciais à legislação específica.

Essa legislação é a Lei 10.192/2001.

O art. 2 da Lei 10.192 admite a correção por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam custos de produção e insumos, em contratos de duração igual ou superior a um ano. Índice geral de preços é o caso do IGP-M e do IPCA.

A regra dos 12 meses

Há um ponto que não admite negociação: o §1º do art. 2 da Lei 10.192 declara nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção de periodicidade inferior a um ano.

Na prática, isso significa duas coisas. A primeira: o primeiro reajuste só pode vir 12 meses depois da assinatura. A segunda: depois dele, o próximo só pode vir 12 meses mais tarde.

O §2 do mesmo artigo explica que, em caso de revisão, o novo período conta a partir da data em que a revisão anterior ocorreu.

Cláusula que prevê reajuste semestral, por exemplo, é nula nessa parte. O aluguel não deixa de existir; apenas aquele reajuste não vale.

IGP-M ou IPCA: o que muda no bolso?

Qual a diferença entre os dois? Eles medem coisas diferentes. O IGP-M, calculado pela FGV, combina preços no atacado (peso de 60 por cento, segundo o Paraíba Business), preços ao consumidor (30 por cento) e custo da construção.

Por isso oscila mais. O IPCA, do IBGE, mede preços ao consumidor e é a referência da inflação oficial.

Os números de 2026 mostram a diferença:

Repare no salto do IGP-M: de 3,34 por cento (12 meses até setembro) para 5,24 por cento (12 meses até outubro). Quem tem aniversário de contrato em novembro e índice IGP-M sente isso. O IPCA-15 não é o IPCA cheio; serve aqui como termômetro, e o contrato deve dizer qual série usar.

Um alerta sobre os números de mercado. O FipeZap mede preços anunciados para novos aluguéis, segundo o Diário do Comércio, e o IVAR mede contratos assinados. Nenhum dos dois é a inflação do seu contrato.

Eles servem de comparação em uma revisão ou em uma conversa, não de índice de reajuste, a menos que o contrato os escolha.

Como calcular, passo a passo

1. Localize a cláusula de reajuste. Veja o índice, a periodicidade (a cada 12 meses) e o mês de referência. 2. Defina o período. Em geral, usa-se a variação acumulada dos 12 meses encerrados no mês indicado no contrato (por exemplo, o mês anterior ao aniversário). O contrato deve dizer isso; se não disser, converse e registre por escrito. 3. Obtenha o índice acumulado em fonte oficial (FGV para IGP-M, IBGE para IPCA). 4. Multiplique. Aluguel atual vezes (1 mais o índice).

Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00 e IGP-M de 5,24 por cento em 12 meses. A conta: 2.000 x 1,0524 = R$ 2.104,80. O aumento é de R$ 104,80.

O mesmo aluguel com a variação do IPCA-15, de 4,62 por cento, ficaria em R$ 2.092,40. A diferença entre os dois índices, nesse exemplo, é de R$ 12,40 por mês, ou R$ 148,80 em um ano. Os valores são ilustrativos, calculados com os índices de outubro de 2026 que constam da tabela.

O reajuste veio alto. E agora?

Há caminhos do mais simples ao mais formal.

• Conferir a conta. Erros acontecem: índice errado, período errado, acréscimo de juros que o contrato não prevê. Peça a memória de cálculo por escrito.
• Negociar. O art. 18 permite que as partes fixem, de comum acordo, novo valor e até modifiquem a cláusula de reajuste. É o caminho mais usado quando o mercado muda.
• Revisão judicial. O art. 19 permite a qualquer das partes pedir revisão após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Vale nos dois sentidos: o aluguel pode subir ou baixar. O ajuste ao preço de mercado é discutido no processo, e não resolvido por uma conta de índice.

Se a dúvida sobre a conta ou a cláusula persistir, um advogado ou a Defensoria Pública, conforme a renda de cada parte, podem orientar.

Modelo curto de pedido de memória de cálculo

> Prezado(a) [nome], em relação ao reajuste do aluguel do imóvel [endereço], com vigência a partir de [data], solicito a memória de cálculo, com indicação do índice aplicado, do período de apuração e da fonte, conforme a cláusula [número] do contrato. Peço também o envio do novo valor por escrito. Atenciosamente, [nome e data].

Erros comuns

• Reajustar antes de 12 meses. É nulo (Lei 10.192, art. 2, §1º).
• Cobrar índice que o contrato não prevê. Depende de acordo.
• Vincular ao salário mínimo ou ao dólar. O art. 17 proíbe.
• Aplicar o índice do mês, e não o acumulado. Veja a cláusula: o contrato é que manda.
• Pagar a diferença sem registrar. Se houve acordo para um valor diferente, escreva e assine; o art. 18 fala em novo valor de comum acordo.
• Confundir mercado com reajuste. Dizer "o aluguel na região subiu 9 por cento" não autoriza reajuste de 9 por cento se o contrato fala em IGP-M.

Regra, entendimento e o que ainda é debatido

• Regra de lei: índice livre, vedações do art. 17, periodicidade mínima de um ano (Lei 10.192), revisão trienal (art. 19).
• Prática de mercado: acumulado de 12 meses, com mês de referência definido no contrato. Não é regra de lei.
• Discussão: o método de apuração, quando o contrato é omisso, costuma ir a juízo. Não há fórmula legal única.

Dados de referência: 3 de novembro de 2026. Índices mudam todo mês; confirme o valor atual na FGV e no IBGE antes de calcular.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, norma atualizada (arts. 17, 18 e 19)
• Câmara dos Deputados - Lei 10.192/2001, norma atualizada (art. 2)
• Jornal do Comércio - IGP-M sobe 1,47 por cento em outubro (29/10/2026)
• IBGE - IPCA-15 de outubro de 2026 (publicado em 23/10/2026)
• Jornal do Comércio - Aluguel sobe quase o dobro da inflação em 2026, mostra FipeZap (14/10/2026)
• Paraíba Business - IGP-M desacelera para 1,47 por cento em outubro e acumula 5,24 por cento em 12 meses (FGV)
• Jornal do Comércio - IPCA sobe mais do que o esperado em setembro (IBGE, 09/10/2026)
• Diário do Comércio - Aluguel sobe quase o dobro da inflação em 2026, mostra FipeZap (14/10/2026)
• DGABC - Aluguel residencial sobe 0,28 por cento em setembro, aponta IVAR (07/10/2026)