Sublocação por valor maior que o aluguel: o teto do art. 21, a exceção da franquia e o IR

Posso cobrar mais do sublocatário?

Você paga R$ 2.000 por um apartamento de dois quartos e quer repassar um deles. Pode cobrar R$ 2.500 de quem entra? Não.

A regra está em uma linha do art. 21 da Lei 8.245/1991: o aluguel da sublocação não pode exceder o da locação. Quem subloca não pode lucrar com o aluguel em cima do dono.

Antes do valor, porém, vem a autorização. Sem consentimento prévio e escrito do locador, a sublocação já é infração (arts. 13 e 9º, II), seja qual for o preço. O passo a passo da autorização, os 30 dias para o dono responder e quem responde por dívidas estão no guia principal sobre sublocação e quando a lei permite. Aqui o foco é só o dinheiro.

O que a lei diz sobre o valor da sublocação

São três regras, todas da Lei 8.245:

Regra	Onde está	O que significa
Teto geral	art. 21, primeira parte	O aluguel da sublocação não passa o aluguel da locação
Habitação coletiva multifamiliar	art. 21, segunda parte	A soma dos aluguéis de todos os sublocatários pode chegar ao dobro da locação
Direito de reduzir	art. 21, parágrafo único	Se o teto for desrespeitado, o sublocatário pode reduzir o aluguel até o limite

E há a consequência penal. O art. 43, I, trata como contravenção exigir, "por motivo de locação ou sublocação", quantia além do aluguel e dos encargos permitidos. A pena prevista é prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Uma conta que costuma sair errada

A lei não fala em teto proporcional ao cômodo. Quem paga R$ 2.000 e subloca um quarto não está preso a R$ 1.000 por causa do art. 21.

O problema aparece quando há vários sublocatários. Fora da habitação coletiva multifamiliar (por exemplo, cortiços e casas de cômodos, em que a lei admite a soma até o dobro), o texto não diz como somar. Na dúvida, mantenha a soma dos valores recebidos abaixo do aluguel que você paga. Assim você não discute a interpretação com ninguém.

Aluguel pago ao dono	Sublocação	Situação
R$ 2.000	1 quarto por R$ 1.100	Abaixo do teto
R$ 2.000	Imóvel inteiro por R$ 2.000	No teto
R$ 2.000	Imóvel inteiro por R$ 2.400	Acima: o sublocatário pode reduzir a R$ 2.000
R$ 2.000 (casa de cômodos)	5 vagas a R$ 800, soma R$ 4.000	No teto do dobro

E quando o contrato principal é reajustado? O teto acompanha. Se o seu aluguel subir pelo índice anual, o limite da sublocação sobe junto. Veja como funciona o reajuste pelo índice do contrato.

Rateio de despesas x lucro

O art. 43 fala em "aluguel e encargos permitidos". Encargo é despesa real do imóvel: condomínio, água, luz, gás, internet, IPTU quando o contrato passa ao inquilino.

Repassar a fração dessas contas ao sublocatário não fere o teto, desde que:

o valor seja proporcional e combinado por escrito;
você mostre a conta original quando pedirem;
a "taxa" não seja um valor fixo que não corresponde a despesa nenhuma.

Exemplo: aluguel de R$ 2.000, condomínio de R$ 600 e conta de luz de R$ 300. Você subloca um quarto por R$ 1.000 e divide condomínio e luz meio a meio. O sublocatário paga R$ 1.000 de aluguel mais R$ 450 de encargos, tudo com comprovante. Agora, se você cobra "R$ 1.000 mais R$ 700 de taxa de uso", sem conta por trás, a taxa vira aluguel disfarçado.

E os móveis? A lei não traz exceção para imóvel mobiliado. Se o quarto vem com cama, armário e geladeira, isso entra no preço do aluguel, que continua preso ao teto. O mesmo vale para limpeza e internet "incluídas": cobre a despesa real, não um extra.

Quem divide casa sem ser sublocador, como em repúblicas, deve ler também o guia de aluguel de quarto, república e pensão.

Residencial x comercial: muda alguma coisa?

O art. 21 está na parte da lei que vale para as locações urbanas em geral. Por isso alcança tanto a moradia quanto a sala, a loja e o galpão. Na moradia, o caso mais comum hoje é o repasse por diária, tratado no guia de aluguel por temporada, Airbnb e sublocação.

Na prática, o comércio é onde mais aparecem exceções e disputas:

1. Franquia. A Lei 13.966/2019 (Lei de Franquia) criou uma exceção expressa. Quando o franqueador subloca o ponto ao franqueado, o aluguel pago pelo franqueado pode ser maior do que o que o franqueador paga ao dono, desde que:

essa possibilidade esteja expressa e clara na Circular de Oferta de Franquia e no contrato;
o valor a mais não cause excessiva onerosidade ao franqueado, garantido o equilíbrio econômico-financeiro da sublocação durante a franquia.

Fora da franquia, essa exceção não existe.

2. Galerias comerciais. Os tribunais já olharam o caso concreto. Em 22/11/2023, a 7ª Turma Cível do TJDFT julgou uma loja sublocada em galeria comercial, com aluguel perto de R$ 40 mil. A Turma repetiu que, em regra, a sublocação não pode passar o valor da locação. Mas aceitou valor maior porque havia despesas especiais da galeria, contrato livre entre as partes e anuência do locador. Resultado: a consignação do sublocatário, que depositava menos, foi julgada improcedente e o despejo foi decretado.

3. Coworking e sala com serviços. Quando o contrato é de prestação de serviços (recepção, limpeza, internet, uso de sala por hora), pode nem haver sublocação típica. A natureza do contrato importa: um contrato chamado de "serviços" que, na verdade, só repassa a sala pode ser tratado como sublocação. Para salas e lojas, veja o guia de aluguel de sala comercial.

O que os tribunais já decidiram

Três decisões do TJDFT, conferidas na pesquisa de jurisprudência do tribunal, mostram como o tema anda:

Tribunal e órgão	Data	O que ficou decidido
TJDFT, 4ª Turma Cível	08/08/2012	Uma ação revisional já tinha reconhecido como ilegal a cláusula que fixava a sublocação acima da locação; a questão não podia ser rediscutida na consignação
TJDFT, 3ª Turma Cível	acórdão publicado em 17/03/2011	Na ação de despejo por falta de pagamento, não havia espaço para discutir excesso do aluguel, sem ação revisional (houve recurso especial admitido ao STJ)
TJDFT, 7ª Turma Cível	22/11/2023	Loja em galeria, contrato livre e aval do locador: aluguel maior aceito; depósito menor não evitou o despejo

A lição é prática: o direito de reduzir existe, mas quem só para de pagar a diferença corre risco.

Como o sublocatário pede a redução sem levar despejo

1. Consiga a prova do teto. Peça cópia do contrato principal ou do último recibo do aluguel pago ao dono. Sem isso, não há como mostrar que você paga mais. 2. Notifique por escrito. Mensagem, e-mail ou carta ao sublocador, citando o art. 21 e o valor que passará a pagar. Guarde o comprovante. 3. Se ele recusar o valor reduzido, deposite. A ação de consignação em pagamento existe para isso (art. 67 da Lei 8.245). O depósito tem de ser do valor que você defende como correto, todo mês. 4. Discuta a diferença paga a mais. A devolução do que foi pago acima do teto pode ser pedida na Justiça; o advogado ou a Defensoria Pública indica o meio.

O que não fazer: depositar um valor qualquer, pular meses ou pagar "o que acha justo" sem documento. No caso de 2023 do TJDFT, o depósito menor virou despejo e condenação nos aluguéis atrasados. Os prazos do despejo estão no guia de despejo e aluguel atrasado.

Riscos para quem subloca acima do teto

Redução e devolução. O sublocatário pode pagar só até o teto e tentar reaver o excesso na Justiça.
Contravenção penal. Exigir valor acima do aluguel e dos encargos é a conduta do art. 43, I.
Conflito com o dono. Se a sublocação não foi autorizada, o locador pode pedir o fim da locação e o despejo por infração (art. 9º, II). O dono pode descobrir justamente pela briga de valor.
Fim da sublocação junto com a locação. Se o contrato principal cair, a sublocação cai (art. 15), e o sublocatário pode cobrar indenização de você.

Como declarar a renda da sublocação

A Receita Federal trata o dinheiro recebido de sublocação como rendimento tributável. Pela pergunta 220 do Perguntas e Respostas IRPF 2026:

se quem paga é pessoa física, o sublocador recolhe pelo carnê-leão todo mês;
se quem paga é empresa, há retenção na fonte;
tudo vai à declaração anual;
é possível deduzir o aluguel pago ao dono do imóvel sublocado.

As perguntas 207 e 214 também listam como dedutíveis, quando o encargo foi do locador (aqui, o sublocador), o condomínio, os impostos e taxas do imóvel e as despesas de cobrança.

Exemplo: quem subloca o apartamento inteiro pelos mesmos R$ 2.000 que paga ao dono não tem diferença a tributar depois da dedução, mas deve declarar o recebimento e o aluguel pago. Na franquia, o franqueador costuma ser empresa, e aí a tributação segue as regras da pessoa jurídica, não as do carnê-leão. O passo a passo do carnê-leão está no guia de imposto de renda sobre aluguel.

Como documentar o valor combinado

Um contrato de sublocação bem feito evita quase todas as brigas acima. Ele deve trazer:

cópia ou referência da autorização escrita do dono;
o valor do aluguel principal, para mostrar que o da sublocação está dentro do teto;
a lista de encargos repassados e a regra de divisão;
data de vencimento e forma de pagamento, com recibo discriminado;
prazo que não passe o do contrato principal;
o que acontece se a locação principal acabar.

Na franquia, inclua ainda a cláusula do aluguel maior exatamente como está na circular de oferta.

Próximo passo: entender o que acontece quando o dono não autorizou nada. Se houver conflito, comece pela negociação por escrito; sem acordo, o caminho é a Justiça, com advogado ou pela Defensoria Pública.

Perguntas frequentes

Posso cobrar mais do que pago ao dono se o quarto for mobiliado?

A lei não abre exceção para móveis. O art. 21 compara aluguel com aluguel. O que dá para repassar à parte são encargos reais, como a fração da conta de luz ou do condomínio, com comprovante. Um "aluguel do móvel" que só serve para passar o teto pode ser tratado como aluguel disfarçado.

O sublocatário pode simplesmente pagar menos?

O parágrafo único do art. 21 autoriza a redução até o teto. Na prática, pagar menos por conta própria, sem prova do valor da locação, abre espaço para despejo por falta de pagamento. O caminho mais seguro é notificar por escrito e, se não houver acordo, depositar o valor reduzido em ação de consignação.

Sublocar por valor maior é crime?

A lei classifica como contravenção penal exigir, por motivo de sublocação, valor além do aluguel e dos encargos permitidos (art. 43, I). A pena é prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de 3 a 12 meses do último aluguel atualizado, revertida ao locatário.

Se o dono autorizou a sublocação, o teto continua valendo?

O art. 21 não fala em autorização como exceção. Mesmo assim, o TJDFT já aceitou, em 2023, aluguel de sublocação maior numa loja de galeria comercial com despesas especiais, contrato livre entre as partes e aval do locador. Fora desse cenário, conte com o teto.

Quem subloca precisa declarar o dinheiro no imposto de renda?

Sim. Segundo a Receita Federal (pergunta 220 do Perguntas e Respostas IRPF 2026), o valor recebido de sublocação vai ao carnê-leão, se pago por pessoa física, e à declaração anual. Pode-se descontar o aluguel pago ao dono do imóvel sublocado.

Na sublocação para Airbnb vale o mesmo teto?

Sublocar o imóvel alugado, inclusive por diária, depende de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). Se houver sublocação, o art. 21 também se aplica a ela. Como o valor da diária muda todo dia, a comparação com o aluguel mensal é difícil. Veja o guia de aluguel por temporada, Airbnb e sublocação.