Quem aluga terreno e constrói pode ficar sem indenização: STJ estende renúncia às construções

O caso

Uma empresa do ramo esportivo alugou um terreno vazio. Para funcionar ali, precisava construir.

O contrato dizia que o locatário não teria direito a indenização nem a retenção por quaisquer benfeitorias, mesmo as necessárias, que ficariam incorporadas ao imóvel. Veio então uma ação de despejo por denúncia vazia, e a pergunta chegou ao STJ: a palavra "benfeitorias" alcança também o que foi construído do zero?

A Quarta Turma respondeu que sim, por maioria, no REsp 1.899.963-SP, julgado em 4 de agosto de 2026. O relator era o ministro Antonio Carlos Ferreira, e o acórdão ficou com a ministra Maria Isabel Gallotti. O resumo saiu no Informativo 898, de 25 de agosto. A decisão não é desta semana, mas interessa a quem vai renovar ou negociar contrato comercial agora.

Por que o STJ decidiu assim

Havia um argumento técnico: benfeitoria e acessão não são a mesma coisa. Além disso, o art. 114 do Código Civil manda interpretar a renúncia de forma estrita.

A maioria seguiu outro caminho. Três razões aparecem no informativo.

A lei usa o termo de forma genérica. O art. 35 da Lei do Inquilinato fala só em benfeitorias, sem citar acessões. Para a Turma, a expressão acompanha o costume do mercado de chamar assim as obras feitas pelo locatário.
Boa-fé e usos. O art. 113 do Código Civil manda considerar esses fatores. Quem alugou o terreno sabia das condições dele e dos investimentos necessários.
Autonomia do contrato. Rever a cláusula, segundo o julgado, seria interferir no que as partes combinaram e poderia gerar enriquecimento sem causa do locatário.

A Súmula 335 do STJ, citada no informativo, trata da renúncia sem ressalvar as acessões.

O que isso muda para quem aluga para trabalhar

A diferença é grande para quem pretende erguer quadra, galpão, loja ou estrutura em terreno de outra pessoa.

A regra geral do Código Civil, no art. 1.255, dá indenização a quem edifica de boa-fé em terreno alheio. Quem assina a cláusula de renúncia, neste tipo de contrato, não deve contar com isso sem antes analisar o texto com cuidado.

Antes de investir, três perguntas ajudam:

1. O contrato tem renúncia a benfeitorias? Ela fala em "quaisquer" obras? 2. O prazo cobre o retorno do investimento? Depois do prazo, o dono pode pedir o imóvel de volta por denúncia vazia, como no caso, ainda que o gasto não tenha se pago. 3. A construção foi autorizada e o destino dela está escrito?

Limites da decisão

Vale separar o que foi decidido do que não foi.

O julgado trata de locação comercial de terreno vazio, com a cláusula daquele contrato e a realidade daquele negócio. O próprio texto fala em "nesse contexto específico". Não há, no informativo, indicação de tema repetitivo nem exame de locação residencial. Também não localizamos informação sobre recurso posterior.

Para a regra geral de obras em imóvel alugado, veja o guia de devolução, reformas e benfeitorias. Em negócio de valor alto, vale buscar um advogado antes de assinar.

Perguntas frequentes

O que é acessão?

É, em linhas gerais, a obra nova que se incorpora ao terreno, como uma construção. O ponto do processo era saber se ela entra na renúncia, já que a Lei do Inquilinato só fala em benfeitorias.

A decisão vale para aluguel residencial?

O caso julgado é de locação comercial de terreno vazio. O informativo não trata de moradia, então não dá para transportar o resultado automaticamente.

A decisão é obrigatória para os outros tribunais?

O informativo não a indica como tema repetitivo. É um julgado da Quarta Turma, por maioria, importante como orientação, mas sem o efeito de uma tese repetitiva.

O inquilino sempre tem direito a benfeitorias sem cláusula de renúncia?

Pelo art. 35 da Lei 8.245/1991, salvo disposição em contrário, as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis, se autorizadas. Ambas permitem retenção.

Como evitar a surpresa?

Em orientação da redação: antes de investir, leia a cláusula e, se a obra for essencial ao negócio, negocie por escrito o destino dela e eventual indenização ou prazo que compense o gasto.

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