Aluguel caiu em São Paulo e Porto Alegre no IVAR, mas contrato do inquilino não baixa sozinho
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O dado que motivou a dúvidaPrimeiro motivo: índice não é boletoSegundo motivo: a queda de um mês pesa poucoO que dá para fazer na práticaO que não fazerPerguntas frequentesFontesO dado que motivou a dúvida
O IVAR, índice de aluguéis da FGV divulgado em 6/11, mostrou queda em duas das quatro capitais pesquisadas: 0,12 por cento em São Paulo e 0,13 por cento em Porto Alegre, em outubro de 2026.
A pergunta é natural. Se o índice caiu na minha cidade, meu aluguel cai também?
A resposta curta é não. E há dois motivos para isso.
Primeiro motivo: índice não é boleto
O IVAR acompanha valores negociados em contratos intermediados por administradoras, segundo a descrição publicada pelo portal Portas. É uma medida de mercado. Ele não altera sozinho nenhum contrato.
Sua mensalidade segue a cláusula que você assinou. Se o contrato prevê IGP-M, IPCA ou outro índice, é esse que conta na data do reajuste.
Segundo motivo: a queda de um mês pesa pouco
Mesmo para quem tem contrato atrelado ao IVAR, o reajuste costuma considerar o período acumulado, não só o mês. E no acumulado o índice segue positivo: 4,09 por cento em São Paulo e 3,31 por cento em Porto Alegre em 12 meses até outubro.
Veja a diferença em um exemplo hipotético, com aluguel de R$ 2.000 e os números acumulados em 12 meses até outubro de 2026:
| Índice do contrato | Acumulado em 12 meses | Novo aluguel |
|---|---|---|
| IVAR Brasil | 4,47 por cento | R$ 2.089,40 |
| IGP-M | 5,24 por cento | R$ 2.104,80 |
O cálculo real depende do mês de aniversário do contrato e do que a cláusula diz. O IGP-M de 5,24 por cento é o dado da FGV para outubro. Se o seu contrato usa o IVAR, veja se a cláusula fala do índice nacional ou do de uma capital, porque os números são diferentes.
O que dá para fazer na prática
Três caminhos existem. Cada um tem o seu limite.
Negociar. O art. 18 da Lei 8.245 permite às partes fixar novo valor de comum acordo e inserir ou modificar a cláusula de reajuste. O dado do IVAR pode entrar na conversa, assim como anúncios de imóveis parecidos na região. O dono não é obrigado a aceitar. Se fechar acordo, registre por escrito.
Trocar o índice. Também depende de acordo. Vale comparar os índices nos últimos meses antes de propor, porque quem está à frente hoje pode não estar amanhã. O economista Matheus Dias, da FGV, disse ao Valor que espera o IVAR em 12 meses mais perto de 5 por cento nos próximos meses, e que os índices de inflação vêm acelerando.
Pedir revisão judicial. Sem acordo, o art. 19 permite a locador ou locatário pedir a revisão após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Veja o prazo de três anos e a regra do aluguel provisório. Nessa ação, o que importa é o valor de mercado do seu imóvel, não apenas um índice da capital. Se o preço de mercado estiver acima do que você paga, o resultado pode ser o contrário do esperado.
O que não fazer
Não desconte por conta própria. A queda de um índice não autoriza pagar menos, e pagar a menos pode ser tratado como atraso, com os riscos de cobrança e despejo por falta de pagamento.
Quem tem dúvida sobre o próprio contrato pode buscar orientação na Defensoria Pública ou com um advogado de sua confiança, principalmente antes de entrar com uma ação revisional.
Perguntas frequentes
O IVAR negativo reduz meu aluguel?
Não automaticamente. O índice retrata o mercado. A mensalidade só segue o IVAR se ele for o índice escolhido no contrato, e o que entra na conta é o acumulado do período de reajuste.
Posso pedir desconto ao dono usando esse dado?
Pode. A lei permite às partes fixar novo valor de comum acordo. O dono não é obrigado a aceitar, mas o número pode servir de argumento na conversa.
E se o dono não aceitar reduzir?
Depois de três anos de contrato ou do último acordo, locador ou locatário podem pedir revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado, conforme o art. 19 da Lei 8.245.
Quem tem contrato pelo IGP-M pode trocar para o IVAR?
Só se as duas partes concordarem. O art. 18 da Lei do Inquilinato permite inserir ou modificar a cláusula de reajuste de comum acordo.
O dono também pode usar a revisional?
Pode. O art. 19 vale para os dois lados, então a ação também pode ser usada para pedir aumento se o aluguel estiver abaixo do mercado.
Fontes
Atualizado em 6 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.
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