Lojista de shopping: aluguel em dobro em dezembro vale se claro no contrato; contas, a cada 60 dias

Por que o contrato de shopping é diferente

Quem aluga uma loja de rua e quem aluga uma loja de shopping assinam contratos parecidos só na aparência. O artigo 54 da Lei 8.245/1991 diz que, entre lojista e empreendedor, valem as condições livremente combinadas e as regras de procedimento da própria lei.

Na prática, discutir o contrato depois de assinado é mais difícil do que parece, porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) trata esse controle como restrito, como mostram as decisões abaixo.

Mas "livremente combinado" não significa sem limite. A própria lei proíbe algumas cobranças. E, segundo resumo do Estratégia sobre o REsp 2.101.659, a 3ª Turma ressalvou que essas cláusulas não podem trazer desvantagem manifestamente excessiva, embora não a tenha visto naquele caso.

Aluguel em dobro em dezembro: quando vale

O chamado 13º aluguel foi julgado pela 3ª Turma do STJ no REsp 1.409.849, com relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Por unanimidade, a Turma considerou lícita a cláusula que dobra o aluguel em dezembro, desde que prevista com clareza no contrato. A decisão reformou o acórdão que tinha afastado a cobrança e mandou pagar os valores em atraso, segundo o Consultor Jurídico (30/5/2016).

O tribunal anterior dizia que, com a inflação controlada, a cobrança não se justificaria mais. O STJ não seguiu esse raciocínio. Para o relator, a cláusula é típica do negócio de shopping e ajuda a cobrir os gastos maiores do administrador no fim do ano.

Três pontos para conferir no seu contrato antes de dezembro:

A cláusula existe e é clara? A validade foi reconhecida para cobrança prevista com clareza. Esse é o primeiro ponto a checar.
O dobro incide sobre o quê? O verbete da Enciclopédia Jurídica da PUC-SP descreve o costume de dobrar o aluguel mínimo. Confira o que o seu contrato diz, porque a redação pode variar.
Sua loja vende mais em dezembro? A mesma enciclopédia registra a crítica de que a cláusula pode ser inadequada conforme o ramo. Na nossa leitura, é um alerta para negociar antes de assinar, sem garantia de que funcione depois.

Aluguel mínimo e percentual: como a conta costuma funcionar

A remuneração normalmente combina um valor mínimo mensal e um percentual sobre o faturamento da loja, segundo o verbete da PUC-SP. Um artigo publicado no portal Jus (Alice Lacerda, 2014) descreve o modelo sem acúmulo: o percentual só é cobrado quando supera o mínimo, e o lojista deve permitir o exame da contabilidade e dos registros de vendas. A regra exata é a do seu contrato.

E se o percentual ficar abaixo do valor de mercado? No REsp 1.947.694, a 3ª Turma, com relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que essa diferença não basta para mudar o percentual em ação renovatória. Quem pede a alteração precisa provar que algo imprevisível, surgido depois da assinatura, desequilibrou o contrato. O caso era de um hipermercado, com 2 por cento sobre as vendas líquidas, e a decisão foi noticiada em setembro de 2021.

O verbete da PUC-SP trata como possível a revisão judicial do aluguel mínimo, mas registra a validade da renúncia à revisional no contrato e a posição da autora de que o percentual não se revê pelo artigo 19. Confira se o seu contrato tem essa renúncia. Para os requisitos gerais, veja o guia da ação revisional.

O que o shopping não pode cobrar

Aqui a lei é expressa. O artigo 54, parágrafo 1º, proíbe repassar ao lojista:

Despesa vedada	Base na Lei 8.245/1991
Obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel	Art. 54, § 1º, a, e art. 22, parágrafo único, a
Pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas	Art. 54, § 1º, a, e art. 22, parágrafo único, b
Indenizações trabalhistas e previdenciárias por dispensas anteriores ao início da locação	Art. 54, § 1º, a, e art. 22, parágrafo único, d
Obras ou troca de equipamentos que modifiquem o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se	Art. 54, § 1º, b
Obras de paisagismo nas partes de uso comum	Art. 54, § 1º, b

A vedação do artigo 54 cita só as alíneas a, b e d do artigo 22. Instalação de equipamento de segurança e fundo de reserva, por exemplo, estão em outras alíneas e não aparecem nessa lista. Na nossa leitura, isso impede concluir que toda despesa extraordinária é automaticamente proibida: é preciso olhar o contrato.

O artigo 54, parágrafo 2º, acrescenta outra regra: as despesas cobradas devem estar previstas em orçamento, salvo urgência ou força maior devidamente demonstradas.

Já o fundo de promoção e as taxas da associação de lojistas são tratados como obrigatórios pelo verbete da PUC-SP, inclusive para locatários, com precedentes citados sobre o fundo.

Como exigir as contas, e o choque apontado entre decisões do STJ

O mesmo parágrafo 2º permite ao lojista, a cada 60 dias, por si ou por entidade de classe, exigir a comprovação das despesas.

No REsp 2.003.209, julgado em 27/9/2022, uma empresa de calçados queria conferir lançamentos em boletos. O locador alegou decadência, a perda do direito pelo tempo. A 3ª Turma respondeu que os 60 dias são só o intervalo mínimo entre pedidos, e que esse pedido fora da Justiça não impede a ação de exigir contas. A relatora endossou o prazo geral de dez anos do artigo 205 do Código Civil.

Só que outra decisão merece atenção. No AgInt no AREsp 2.408.594, a 4ª Turma, com relatoria do ministro João Otávio de Noronha, entendeu em 2024 que um lojista de shopping em Sorocaba não podia, sozinho, propor a ação. O fundamento foi que a prestação de contas cabe ao síndico perante a assembleia.

O advogado Daniel Cerveira critica essa decisão no Migalhas (2024): para ele, o lojista locatário não é condômino, sua legitimidade vem da Lei do Inquilinato, e o STJ já decidiu de outro modo. É a leitura de um especialista. O recurso de 2022 discutia prazo, não quem pode propor a ação.

Sugestão da redação, que não é requisito legal: peça por escrito e guarde o protocolo, porque isso documenta o que foi solicitado. Um modelo simples:

> Ao empreendedor/administrador do Shopping [nome]. A empresa [razão social], locatária da loja [número], com base no artigo 54, parágrafo 2º, da Lei 8.245/1991, solicita a comprovação das despesas cobradas no período de [mês/ano] a [mês/ano], com o orçamento correspondente, no prazo de [número] dias. [Local, data e assinatura do representante.]

Cláusula de raio e concorrente dentro do shopping

Pela cláusula de raio, quem aluga no shopping se compromete a não abrir negócio semelhante a certa distância dali. No REsp 1.535.727, julgado em 10/5/2016, o STJ afirmou que ela, em tese, não é abusiva, segundo o resumo do Informativo 585. As palavras "em tese" importam. Na nossa leitura, isso não valida automaticamente qualquer raio em qualquer caso.

E o concorrente aberto dentro do próprio shopping? No REsp 2.101.659, a 3ª Turma, por maioria, não viu abuso só por haver outra loja do mesmo segmento, se os contratos forem respeitados. Naquele caso, não havia cláusula de exclusividade. Na nossa leitura, quem quer exclusividade deve tê-la por escrito.

Atraso: honorários, despejo e bens da loja

Honorários. A 3ª Turma validou, no REsp 1.910.582 (noticiado em fevereiro de 2022), cláusula que previa honorários contratuais de até 20 por cento na cobrança judicial de aluguéis, em contrato empresarial.

Despejo. O artigo 59, parágrafo 1º, trata da liminar em 15 dias mediante caução de três meses de aluguel, nas hipóteses que lista. No processo 0802254-20.2024.8.10.0000, o relator no Tribunal de Justiça do Maranhão dispensou a caução em um caso com dívida de R$ 194.760,17 até abril de 2023. O passo a passo geral está no guia de despejo e aluguel atrasado.

Bens da loja. O artigo 1.467, II, do Código Civil dá ao dono do imóvel penhor legal sobre bens móveis que o inquilino mantém nele, pelos aluguéis. O artigo 1.470 permite agir antes de ir à Justiça, se houver perigo na demora, com comprovante ao devedor, e o artigo 1.471 exige pedir a homologação judicial em seguida. O artigo 1.472 permite ao inquilino impedir o penhor com caução idônea.

Segundo o Economic News Brasil (31/3/2026), que cita nota do STJ, a 3ª Turma admitiu esse penhor mesmo com fiança no contrato, em um caso de shopping de Maceió com dívida acima de R$ 300 mil. Não abrimos o acórdão.

Renovação: o shopping tem uma regra a menos a seu favor

O direito à ação renovatória segue os requisitos do artigo 51, explicados no guia da renovatória. A particularidade está no artigo 52, parágrafo 2º: em shopping, o locador não pode recusar a renovação com base no uso próprio ou na transferência de fundo de comércio do inciso II.

Isso não dispensa o prazo. A ação tem de entrar no máximo um ano e no mínimo seis meses antes do fim do contrato (artigo 51, parágrafo 5º). Quanto a ficar na loja durante o processo, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso (processo 1035757-84.2025.8.11.0000) manteve liminar para um lojista, mas avisou que entrar com a renovatória não assegura, sozinho, a continuidade no ponto. Pesaram o contrato regular, os pagamentos em dia e o risco de perder a clientela.

O que é regra e o que é entendimento

Tema	Situação
Despesas vedadas e comprovação a cada 60 dias	Regra da lei (art. 54)
Aluguel em dobro claro no contrato	Entendimento da 3ª Turma do STJ
Cláusula de raio	STJ: em tese, não abusiva
Lojista sozinho na ação de exigir contas	4ª Turma negou em 2024; Cerveira aponta decisões anteriores em outro sentido

Erros comuns

Assinar sem ler as normas gerais e o regimento interno. O verbete da PUC-SP registra que o lojista concorda com eles ao assinar.
Pagar a res sperata, valor para reservar o ponto antes da inauguração, sem guardar o que foi prometido sobre prazo e condições de entrega. O mesmo verbete cita a possibilidade de desfazer o contrato com devolução se o empreendimento não for entregue como prometido.
Deixar a janela da renovatória passar enquanto negocia.

Com cláusula já em disputa, valores altos ou risco de despejo, um advogado ou, para quem se enquadra, a Defensoria Pública pode analisar o contrato inteiro. Este guia é informativo e usa decisões publicadas até 7/11/2026 que conseguimos abrir, em boa parte por resumos e notícias, sem o acórdão integral.

Perguntas frequentes

O shopping pode cobrar aluguel em dobro em dezembro?

Pode, se a cláusula estiver clara no contrato. Foi o que a 3ª Turma do STJ decidiu no REsp 1.409.849, noticiado em maio de 2016, ao reformar decisão que tinha afastado a cobrança.

Que despesas o shopping não pode cobrar do lojista?

Obras de reforma ou acréscimo na estrutura integral, pintura de fachadas e esquadrias externas, indenizações trabalhistas e previdenciárias anteriores à locação, obras ou troca de equipamentos que modifiquem o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e paisagismo nas partes comuns.

De quanto em quanto tempo posso pedir a comprovação das despesas?

A cada 60 dias, por conta própria ou por entidade de classe. A 3ª Turma do STJ tratou esse período como intervalo mínimo, e não como prazo que faz perder o direito. Ação individual tem decisão contrária da 4ª Turma, explicada no texto.

O shopping pode me impedir de abrir outra loja perto?

Pode haver essa regra, a chamada cláusula de raio. Segundo o Informativo 585, o STJ afirmou que ela, em tese, não é abusiva. Na nossa leitura, isso não valida automaticamente qualquer raio.

O shopping pode reter meus bens se eu atrasar o aluguel?

O Código Civil prevê o penhor legal sobre bens móveis que guarnecem o imóvel: havendo perigo na demora, o dono pode agir antes da Justiça, com comprovante, e pede a homologação judicial em seguida. Segundo noticiado em março de 2026, o STJ admitiu esse penhor mesmo em contrato com fiador.

Tenho direito a renovar o contrato da loja?

Se cumprir os requisitos do artigo 51. O artigo 52 impede o shopping de recusar a renovação alegando uso próprio ou transferência de fundo de comércio, mas o prazo para entrar com a ação continua curto.