Imóvel alugado vai a leilão: inquilino pode ter 90 ou 30 dias para sair; veja quando pode ficar

A resposta curta, e por que ela depende de dois fatos

Recebeu aviso de que o imóvel onde você mora vai a leilão, ou de que ele já foi vendido assim? A pergunta é a mesma de todo inquilino nessa hora: preciso sair?

A resposta depende de dois fatos. O primeiro é o tipo de leilão. O segundo é o que está registrado na matrícula do imóvel. Por isso, antes de discutir prazo, é preciso descobrir em qual situação você está.

Um ponto de partida ajuda. O art. 5º da Lei 8.245/1991 diz que, seja qual for o fundamento do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Ou seja, a retomada passa por um procedimento, e não por iniciativa própria do comprador. Qual procedimento, depende do tipo de leilão, como você vai ver.

Regra da lei, entendimento de tribunal e ponto debatido

Vale separar o que cada coisa é, porque o leitor costuma encontrar tudo misturado.

Regra da lei: o adquirente pode denunciar a locação, com 90 dias para a saída, e tem 90 dias, a contar do registro da venda, para fazer isso (art. 8º e § 2º da Lei 8.245/1991).
Entendimento de tribunal: no REsp 1.864.878-AM, julgado em 30 de agosto de 2022, a 3ª Turma do STJ entendeu que o comprador de imóvel locado deve usar a ação de despejo para retomar a posse, e não a imissão na posse. O caso tratava de adquirente; o texto do art. 5º, porém, é geral.
Ponto em aberto: o art. 8º fala em imóvel "alienado", sem mencionar leilão judicial, e não localizamos em fonte aberta decisão do STJ que resolva especificamente a situação do arrematante. Por isso, trate o prazo de 90 dias com cautela nesse caso. Se houver ordem do juiz do leilão mandando desocupar, leve o documento à Defensoria ou a um advogado com urgência.

Leilão judicial: o caso do imóvel penhorado

É o leilão que nasce de uma dívida cobrada na Justiça, como condomínio, tributo ou ação trabalhista contra o dono.

Nesse cenário, a linha de raciocínio segue três passos.

Primeiro, a preferência. O art. 32 da Lei do Inquilinato é direto: o direito de preferência não alcança a venda por decisão judicial. Quem quiser comprar pode dar lance como qualquer outro, mas sem prioridade legal por ser inquilino.

Segundo, o prazo. Se a pessoa que comprou decidir retomar, o art. 8º prevê 90 dias para a desocupação. Se ela não se manifestar em 90 dias, contados do registro, a lei presume a concordância com a manutenção da locação (§ 2º). Quem continuar no imóvel depois disso segue como inquilino, agora com outro dono.

Terceiro, a exceção. O comprador não pode denunciar se o contrato reunir três condições ao mesmo tempo: prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e averbação na matrícula. Falta uma, a proteção cai. É a diferença entre ter um contrato de 30 meses comum e ter um contrato preparado para esse risco.

Imóvel financiado: o leilão do banco tem prazo mais curto

O imóvel alugado também pode estar financiado com alienação fiduciária. Nesse modelo, ele fica em garantia até o fim do financiamento. Se o dono para de pagar, o banco pode consolidar a propriedade e levar o bem a leilão público, regulado pela Lei 9.514/1997.

Aqui entram regras diferentes. O § 7º do art. 27 prevê que a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupação, salvo se o credor tiver concordado por escrito. A denúncia deve ser feita em até 90 dias da consolidação, e o dispositivo exige que essa condição conste em cláusula contratual específica, destacada das demais.

O art. 37-B acrescenta: a contratação ou prorrogação da locação por mais de um ano, sem concordância escrita do credor, não tem efeito perante ele e seus sucessores.

Há também o art. 30, com redação de 2023. Ele assegura ao credor e ao comprador do leilão a reintegração na posse, concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade. O artigo não menciona o inquilino, e o texto legal não explica como ele se combina com os 30 dias do § 7º. Portanto, quem recebe ordem desse tipo não deve contar com os prazos da Lei do Inquilinato sem orientação.

Artigo de Matheus Preima Coelho, publicado no Migalhas e reproduzido pelo IRIB em 11 de setembro de 2026, traz uma leitura do efeito da concordância:

Com concordância escrita do banco: a locação vale perante ele e seus sucessores, e o banco fica vinculado ao contrato depois da consolidação.
Sem concordância: a locação segue válida entre dono e inquilino, mas o credor pode denunciá-la em 90 dias da consolidação, com 30 dias para a saída. Sem manifestação nesse prazo, presume-se a concordância com a locação.

É a leitura de um autor, não uma súmula, mas mostra por que a concordância escrita importa.

E a preferência? O parágrafo único do art. 32 da Lei do Inquilinato também a afasta nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, nos casos de realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial. Há uma condição: isso precisa constar em cláusula específica, destacada das demais pela apresentação gráfica. Confira o seu contrato.

E se o dono só vendeu, sem leilão?

Aí valem as regras de venda comum, com direito de preferência e aviso prévio. O art. 27 exige comunicação com preço e condições, e o inquilino tem 30 dias para aceitar (art. 28). Esse caso está detalhado neste guia sobre venda do imóvel alugado.

Passo a passo para quem soube do leilão agora

1. Leia o aviso e guarde o papel. Anote quem enviou, a data e o número do processo, se houver. 2. Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis. Ela mostra penhora, alienação fiduciária, averbação do seu contrato e eventual registro da venda. 3. Procure o edital do leilão. Veja o que ele diz sobre a ocupação do imóvel. Quando o leilão for judicial, os dados do processo ajudam a confirmar a autenticidade. 4. Confira o seu contrato: prazo, cláusula de vigência, cláusula destacada de garantia e as benfeitorias autorizadas. 5. Continue pagando. Parar de pagar por conta própria abre espaço para despejo por falta de pagamento, mesmo com o imóvel em leilão. 6. Exija comprovação de quem cobra. Só troque o destinatário do pagamento com documento que comprove a mudança.

A quem pagar depois da arrematação

Essa é a dúvida mais prática. O TJ-SP, em decisão noticiada em 2019 (20ª Câmara de Direito Privado, processo 2186686-42.2018.8.26.0000), reconheceu o direito do arrematante aos aluguéis desde a assinatura do auto de arrematação, e não só a partir do registro no cartório. Era um caso com aluguéis depositados em juízo, e a decisão de um tribunal estadual não obriga os demais. Mas ela mostra que a discussão existe, e que pagar à pessoa errada depois do leilão pode virar problema.

O caminho seguro tem dois passos:

Peça por escrito ao comprador e ao antigo dono quem deve receber, com o documento da arrematação.
Havendo dúvida sobre quem deve receber, o art. 335, inciso IV, do Código Civil admite a consignação. A Lei do Inquilinato regula o rito da ação de consignação de aluguel e acessórios, com depósito em juízo.

Já tratamos da consignação ao falar de dono que recusa as chaves, e o raciocínio de procurar proteção judicial é parecido.

Modelo curto de pedido ao comprador

Pode ser enviado por e-mail, aplicativo com confirmação ou carta com aviso de recebimento.

"Sou inquilino do imóvel [endereço], conforme contrato de [data], com aluguel de R$ [valor]. Tomei conhecimento de que o imóvel foi arrematado em [data/processo]. Solicito que me informe, por escrito e com o documento correspondente, quem passa a receber os aluguéis e os dados para pagamento, e se pretende manter ou denunciar a locação. Local e data."

Caução, benfeitorias e o antigo dono

Quem deixou caução deve pedir por escrito ao dono original e ao comprador quem responde pela devolução. Os artigos tratados aqui não dão resposta pronta para isso em leilão. Guarde os recibos.

Sobre obras, o art. 35 trata como indenizáveis as benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização, e as úteis autorizadas, salvo cláusula em contrário, com direito de retenção. O artigo não fala de quem comprou em leilão. Quem fez reforma deve guardar notas, fotos e a autorização, e consultar o guia de devolução, benfeitorias e caução.

Erros comuns

Sair às pressas com o primeiro aviso. Antes, confira se é mesmo uma denúncia válida, de quem veio e qual é o prazo.
Achar que contrato longo protege sozinho. Sem cláusula de vigência e averbação, o prazo de 90 dias pode valer mesmo no meio do contrato.
Parar de pagar porque "o imóvel foi vendido". A dívida não desaparece. Pode mudar quem recebe.
Pagar a desconhecido. Peça documento antes de trocar o destinatário.
Deixar passar o prazo de uma ordem judicial. Se chegar um oficial de justiça ou intimação, procure a Defensoria Pública ou um advogado no mesmo dia.

Para quem ainda vai assinar

Quem pretende ficar muitos anos no imóvel pode negociar a cláusula de vigência e levar o contrato à matrícula. Se o imóvel estiver financiado, a matrícula mostrará a alienação fiduciária, e vale pedir a concordância escrita do banco. Não é garantia contra qualquer problema, mas é o que a própria lei oferece para reduzir esse risco.

Perguntas frequentes

O leilão cancela meu contrato de aluguel automaticamente?

A Lei do Inquilinato não prevê cancelamento automático. O comprador precisa denunciar o contrato. Em regra, a ação do adquirente para retomar é a de despejo, pelo art. 5º, mas leilão judicial e alienação fiduciária têm particularidades.

Tenho preferência para comprar no leilão?

Na venda por decisão judicial, não. O art. 32 da Lei 8.245/1991 afasta o direito de preferência. Nada impede o inquilino de participar do leilão como qualquer interessado, cumprindo as regras do edital.

Qual é o prazo para sair quando o imóvel era financiado?

O § 7º do art. 27 da Lei 9.514/1997 prevê 30 dias para desocupação, salvo concordância escrita do credor, com denúncia em até 90 dias da consolidação da propriedade. O art. 30 trata de reintegração de posse com desocupação em 60 dias.

A quem pago o aluguel depois do leilão?

Peça comprovação por escrito de quem passou a ter direito de receber. Havendo dúvida sobre quem deve receber, o art. 335, inciso IV, do Código Civil admite a consignação, e a Lei do Inquilinato regula o rito da ação de consignação de aluguel.

Posso cobrar benfeitorias do comprador?

O art. 35 da Lei 8.245/1991 trata de benfeitorias necessárias e úteis autorizadas como indenizáveis, salvo cláusula em contrário, mas não diz como isso funciona contra quem comprou em leilão. Guarde notas e autorizações e busque orientação.

O que é averbar o contrato?

É levar a locação à matrícula do imóvel, no cartório de registro. O art. 33 exige via assinada também por duas testemunhas e, para o inquilino preterido na venda haver o imóvel, averbação ao menos 30 dias antes da alienação.