Lojista que quer ficar no ponto: ação renovatória tem janela de 6 meses e renovação de até 5 anos

Por que a renovatória existe

Uma loja leva anos para formar clientela naquele endereço. Se o dono pudesse simplesmente encerrar o contrato no fim do prazo, ficaria com um ponto valorizado pelo trabalho de outra pessoa.

A ação renovatória serve para evitar isso. Ela obriga o locador a renovar, desde que o locatário cumpra as condições da lei e o dono não tenha um motivo que a própria lei aceite.

O limite também importa. Em nota sobre o REsp 1.971.600, o STJ explica que a renovação não pode eternizar o contrato nem restringir o direito de propriedade do locador. Os artigos citados foram conferidos no texto atualizado da Lei 8.245/1991, publicado pela Câmara dos Deputados, em 07/11/2026.

Os três requisitos, e todos são obrigatórios

O art. 51 usa a palavra "cumulativamente". Faltou um, não há direito à renovação.

• Contrato escrito e com prazo determinado. Acordo verbal ou contrato sem prazo não servem como base.
• Cinco anos de contrato. Vale um único contrato de cinco anos ou a soma de prazos ininterruptos de contratos escritos.
• Três anos no mesmo ramo. O locatário precisa explorar o comércio, no mesmo ramo, por pelo menos três anos sem interrupção.

Duas perguntas aparecem com frequência.

Tenho dois contratos de 30 meses, um seguido do outro? A soma chega a cinco anos, porque a lei aceita prazos somados. Agora, repare na palavra "ininterruptos". Pela leitura do texto legal, um período sem contrato escrito entre os dois coloca a soma em risco. Se esse é o seu caso, leve a dúvida a um profissional antes de contar com a ação.

Mudei de roupas para calçados no ano passado? Pela mesma leitura, os três anos no mesmo ramo ficam em risco, já que a exigência é de exploração ininterrupta naquele ramo.

Quem mais tem esse direito

A proteção não para no lojista de rua. O art. 51 alcança outras situações:

• Indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas (§ 4º).
• Cessionários e sucessores da locação (§ 1º).
• Sublocatário, no caso de sublocação total, quando só ele pode exercer o direito (§ 1º).
• Sociedade de que o locatário faça parte, se o contrato autorizar o uso do imóvel nas atividades dela e o fundo de comércio passar a lhe pertencer (§ 2º).
• Sócio sobrevivente, quando a sociedade se dissolve pela morte de um sócio e ele continua no mesmo ramo (§ 3º).

O § 2º merece atenção. Pela leitura do texto, quem assina no próprio CPF e opera por empresa, sem previsão no contrato, pode ter a renovatória contestada. Tratamos desse risco na notícia sobre lojista no CPF do sócio e a reforma tributária.

A jurisprudência também alcança casos menos óbvios. O STJ já reconheceu que o local de instalação de antena de telefonia (ERB) integra o fundo de comércio e pode ser protegido, cumpridos os requisitos (REsp 1.790.074 e REsp 1.872.262, Terceira Turma). E um acórdão do TJBA admitiu a ação para lojista em aeroporto concedido.

A janela é o maior perigo

O § 5º do art. 51 fixa o prazo: a ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor. A lei diz que decai do direito quem não respeitar esse intervalo.

Na prática, isso funciona assim (conta da redação, feita sobre o texto da lei):

Não deixe para o último dia.

Negociar com o dono também não suspende esse prazo por força de nenhum artigo da Lei do Inquilinato. Uma conversa amigável que se arrasta pode terminar com o contrato encerrado e sem direito à ação.

Os documentos que a petição precisa trazer

O art. 71 lista o que deve acompanhar o pedido. A lei ainda se refere ao artigo do Código de Processo Civil antigo, mas a lista própria da renovatória continua no texto.

• Prova dos três requisitos do art. 51.
• Prova do exato cumprimento do contrato em curso.
• Prova de quitação dos impostos e taxas que cabiam ao locatário.
• Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação.
• Indicação do fiador, se o contrato tiver um. Se for outro fiador, com dados completos. Em qualquer caso, com prova atual de idoneidade financeira.
• Prova de que o fiador aceita os encargos, com autorização do cônjuge, se for casado.
• Prova de ser cessionário ou sucessor, quando for o caso.

Dois pontos merecem atenção. Se os tributos foram parcelados, o STJ aceitou certidão de parcelamento como prova de quitação, com parcelamento já existente ao propor a ação e parcelas pagas durante o processo (REsp 1.698.814, Terceira Turma).

Já o fiador deve ler o que assina. No REsp 1.911.617, a Terceira Turma entendeu que o fiador que não participou da ação, mas declarou concordar com a prorrogação, pode responder pelo aluguel fixado na Justiça, e não apenas pelo valor proposto na petição inicial.

O que o dono pode alegar

O art. 72 limita a defesa do locador, quanto aos fatos, a quatro pontos:

• O autor não preenche os requisitos.
• O aluguel proposto não atende ao valor real do imóvel. Nesse caso, o locador apresenta contraproposta. A conta exclui a valorização que o próprio locatário trouxe ao ponto.
• Há proposta melhor de terceiro. Ela deve vir por escrito, assinada pelo terceiro e por duas testemunhas, indicando um ramo diferente do ramo do locatário. O locatário pode aceitar as mesmas condições na réplica e, assim, obter a renovação.
• O locador não está obrigado a renovar, conforme o art. 52.

O art. 52 traz duas situações. A primeira são obras determinadas pelo Poder Público que transformem radicalmente o imóvel, ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade. O locador precisa juntar a determinação oficial ou um relatório detalhado assinado por engenheiro (art. 72, § 3º).

A segunda é o uso pelo próprio dono, ou a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, quando o locador, o cônjuge, ascendente ou descendente tiver a maioria do capital. Nessa hipótese, o imóvel não pode ser usado no mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio. Em shopping center, o locador não pode recusar a renovação por esse motivo (art. 52, § 2º).

Quanto tempo dura a renovação

A lei fala em renovação "por igual prazo". Um contrato de dez anos renova por outros dez? Nas decisões abaixo, o STJ disse que não.

No REsp 1.990.552, a Quarta Turma manteve em cinco anos a renovação de um contrato de 12 anos e 11 meses. No REsp 1.971.600, a Terceira Turma entendeu que o máximo é de cinco anos, em caso de loja de departamentos que obtivera dez nas instâncias anteriores, segundo nota de 15/03/2023.

As notas sobre as duas decisões registram que o locatário pode pedir nova renovação ao fim do período. A do REsp 1.971.600 acrescenta que a lei não traz limite para isso.

Esse teto vale para a renovação imposta pela Justiça. Em acordo, as partes negociam entre si.

O processo e o aluguel enquanto ele corre

O art. 58 traz regras que valem para a renovatória:

• A ação tramita no foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato elegeu outro.
• O valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel.
• Os recursos contra a sentença têm efeito somente devolutivo. Em linguagem simples, recorrer não trava, por si só, os efeitos da decisão.

Durante o processo, o locador pode pedir na contestação um aluguel provisório, válido desde o primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado. O limite é de 80 por cento "do pedido", e ele deve apresentar elementos para aferir o justo valor (art. 72, § 4º).

Se a sentença renovar a locação, as diferenças de aluguel vencidas são cobradas nos próprios autos e pagas de uma só vez (art. 73). Quem vai discutir valor deve guardar dinheiro para essa conta. Sobre os juros dessas diferenças, o STJ decidiu que correm da data de pagamento fixada na sentença ou, se não houver essa data, da intimação na fase de cumprimento (REsp 1.888.401, Terceira Turma).

Se a renovação não sair

O art. 74 prevê mandado de despejo com 30 dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. Abrir mão do pedido também tem custo: no REsp 1.707.365, a Terceira Turma admitiu a renúncia até o trânsito em julgado, mas ela não exime de desocupar e de pagar os aluguéis devidos até a desocupação.

Há, porém, indenização em dois cenários. O art. 52, § 3º, garante ressarcimento de prejuízos e lucros cessantes, incluindo mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer por causa de proposta de terceiro. O mesmo vale se o dono, em três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras prometidas.

No caso da proposta de terceiro, a sentença já fixa a indenização, devida solidariamente pelo locador e pelo proponente (art. 75).

Erros comuns

• Contar a janela a partir do fim do contrato errado. Vale a data final do contrato em vigor, conferida no próprio documento e nos aditivos.
• Deixar aluguel, IPTU ou condomínio em aberto. A prova do exato cumprimento do contrato é exigência da lei.
• Esquecer o fiador. Se o contrato tem fiador, sem a aceitação dele e a autorização do cônjuge, falta um documento listado no art. 71.
• Propor aluguel sem pesquisa. Valor abaixo do real abre caminho para contraproposta, e a diferença pode vir depois de uma vez.
• Confundir com a ação revisional. A renovatória discute a permanência. Para rever só o valor, o caminho é outro, explicado no guia da ação revisional do aluguel.

Antes de decidir

A renovatória é uma ação judicial, conduzida por advogado, e depende de documentos reunidos com antecedência. Vale procurar um profissional de sua confiança, ou a Defensoria Pública quando houver direito ao atendimento, com o contrato e os aditivos em mãos, ainda no início da janela.

O que é regra e o que é entendimento fica assim: requisitos, janela, documentos e defesas estão na lei. O teto de cinco anos, a certidão de parcelamento e a responsabilidade do fiador vêm de decisões do STJ em casos concretos, lidas aqui em notas reproduzidas por outros sites, sem abrir os acórdãos. Para o quadro geral do fim do contrato, inclusive residencial, veja o guia sobre prorrogação, retomada e renovatória.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Diário das Leis, com nota do STJ - Prazo máximo para renovação do contrato de locação comercial é de cinco anos (REsp 1.971.600)
• Portal do RI, com texto da Anoreg-BR - Prazo máximo de renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos (REsp 1.990.552)
• IRIB, com texto do STJ - Ação renovatória: a proteção simultânea do fundo de comércio e do direito de propriedade