Imobiliária não repassa o aluguel ou segura a caução: o que dono e inquilino podem fazer

Primeiro, descubra quem deve o quê

Há duas relações diferentes aqui, e misturá-las atrasa a solução.

A primeira liga o dono à imobiliária, por meio do contrato de administração. A segunda liga o dono ao inquilino, por meio do contrato de locação. O STJ fez essa separação ao julgar o REsp 509.304, em 2013: segundo o Migalhas, a 3ª Turma tratou a administração como contrato complexo, com elementos de corretagem, agenciamento, administração e mandato.

O que isso muda na prática? Quando o aluguel some no caminho, o dono cobra quem administrava. O inquilino, se pagou certo, tem de mostrar que pagou.

O que a imobiliária deve ao dono

Quatro artigos do Código Civil sobre mandato formam a base.

Art. 667. O mandatário deve agir com a diligência habitual e indenizar o prejuízo causado por culpa sua.
Art. 668. Ele precisa prestar contas e transferir ao mandante as vantagens obtidas, "por qualquer título que seja".
Art. 669. Ele não pode compensar os prejuízos que causou com os ganhos que trouxe ao mandante.
Art. 670. Se usou em proveito próprio a soma que devia entregar, paga juros desde o abuso.

O art. 669 responde a uma desculpa comum. Dizer "alugamos rápido e cobramos bem" não apaga o valor que deixou de ser repassado.

A taxa de administração é um assunto à parte. O art. 22, VII, da Lei 8.245 coloca essa despesa na conta do locador, e o art. 43, I, trata como contravenção exigir do locatário quantia além do aluguel e dos encargos permitidos. Por isso, a cobrança da taxa do inquilino pode ser contestada. Quanto a imobiliária desconta do dono depende do contrato de administração.

O dono está protegido pelo Código de Defesa do Consumidor?

Em regra, sim, segundo o precedente de 2013. No REsp 509.304, a 3ª Turma considerou o proprietário destinatário final do serviço e, portanto, consumidor. O relator foi o ministro Villas Bôas Cueva.

Há um limite: a própria notícia menciona que circunstâncias muito peculiares podem afastar a vulnerabilidade. Um dono com grande carteira de imóveis pode enfrentar esse argumento. A notícia lida também não examina a posição do inquilino, de modo que a decisão não serve automaticamente para ele.

Passo a passo para o dono sem repasse

1. Reúna as provas. Separe o contrato de administração, os extratos de repasse, o contrato de locação e as mensagens trocadas.

2. Pergunte ao inquilino, com cuidado. Peça os recibos ou comprovantes dos meses em aberto. Isso mostra se o aluguel foi pago e para qual conta. Não acuse o inquilino, porque o atraso pode não estar nele.

3. Notifique a imobiliária por escrito. Use cartório, carta com aviso de recebimento ou outro meio que comprove a entrega. Peça a prestação de contas e dê um prazo. O modelo está mais abaixo.

4. Denuncie ao Creci do seu estado. Em reportagem de 2017 republicada pelo SíndicoNet, o presidente do Creci-SP na época descreveu o caminho: o conselho abre apuração, ouve a parte denunciada e propõe conciliação. Se não houver acordo, pode vir processo ético-disciplinar, com multa, suspensão ou cancelamento da inscrição. Confirme no site do Creci local como o procedimento funciona hoje.

5. Procure os canais de consumo. O Procon do município ou do estado pode receber a reclamação, sobretudo quando o caso se enquadra na relação de consumo.

6. Vá à Justiça, se preciso. Duas ações costumam aparecer nesse tipo de conflito:

Exigir contas. Pelo art. 550 do Código de Processo Civil, quem afirma ter esse direito pede a citação do réu para prestar contas ou contestar em 15 dias. Na prática, costuma ser o caminho de quem ainda não sabe quanto foi recebido.
Cobrança ou indenização. Na prática, costuma ser o caminho de quem já tem o valor apurado.

O Juizado Especial Cível atende causas de até 40 salários mínimos, e nas de até 20 a parte pode comparecer sem advogado, conforme a Lei 9.099. A Defensoria Pública orienta quem se enquadra nos critérios dela.

7. Avalie a via criminal. Se houver indício de que o dinheiro foi desviado, o caminho é registrar boletim de ocorrência. O art. 168 do Código Penal trata da apropriação indébita, com pena de 1 a 4 anos e multa, aumentada de um terço quando o bem foi recebido em razão de ofício, emprego ou profissão. A reportagem de 2017 também aponta que o Creci pode levar ao Ministério Público o caso em que apure apropriação.

8. Encerre o mandato. O Código Civil trata do fim do mandato no art. 682, que inclui a revogação. Confira no contrato de administração as regras de aviso e eventual multa. Depois, avise o inquilino por escrito, com os novos dados de pagamento, para que ele não pague a quem já não representa você.

Passo a passo para o inquilino

O inquilino costuma descobrir o problema de um jeito desagradável: recebe uma cobrança ou uma ação do dono.

Guarde a prova do pagamento. O art. 22, VI, da Lei 8.245 garante recibo discriminado, e proíbe a quitação genérica. O art. 320 do Código Civil lista o que a quitação deve conter: valor, espécie da dívida, nome do devedor, tempo e lugar do pagamento e assinatura do credor ou do representante dele.

Mostre que pagou a quem podia receber. O art. 308 do Código Civil diz que o pagamento deve ser feito ao credor ou a quem o represente. O contrato de locação que indica a imobiliária ajuda a demonstrar essa representação. O art. 309 ainda protege quem pagou de boa-fé a quem parecia ser o credor.

Responda à cobrança por escrito. Envie os comprovantes ao dono e à imobiliária e peça que resolvam entre si.

Não ignore uma citação. Se chegar uma ação de despejo, o prazo corre. O art. 62, II, da Lei 8.245 dá 15 dias para o locatário evitar a rescisão com depósito, faculdade que não vale se já tiver sido usada nos 24 meses anteriores à ação. A defesa de que o aluguel já foi pago precisa ser levada ao processo. Procure logo a Defensoria ou um advogado. O guia sobre despejo e aluguel atrasado detalha o rito.

Se não souber a quem pagar, use a consignação. O art. 335 do Código Civil admite a consignação quando o credor se recusa a receber e quando há dúvida sobre quem deve legitimamente receber. O rito para aluguel está no art. 67 da Lei 8.245. Essa ação pede orientação jurídica, porque tem regras próprias.

Quando o problema é a caução

Caução em dinheiro tem regra específica. O art. 38, § 2º, da Lei 8.245 limita o valor a três meses de aluguel e manda depositá-lo em caderneta de poupança, com as vantagens revertidas ao locatário quando o dinheiro for levantado.

Ao devolver o imóvel, peça três coisas à imobiliária e ao dono:

O comprovante do depósito em poupança e o saldo atualizado.
O laudo de vistoria de saída, com a discriminação de eventuais descontos.
A data de devolução, por escrito.

Descontos sem vistoria ou sem orçamento podem ser questionados, e a discussão sobre o estado do imóvel está no guia sobre vistoria, reformas e caução. As regras gerais de cada garantia estão no guia sobre caução, fiador e seguro-fiança.

Prazos: cuidado para não perder o direito

O prazo depende do que se pede, e esta é uma área com discussão. Veja o que está no texto legal:

3 anos para a pretensão relativa a aluguéis, para o ressarcimento de enriquecimento sem causa e para a reparação civil (art. 206, § 3º, I, IV e V, do Código Civil).
5 anos para reparação de danos por fato do serviço, contados do conhecimento do dano e da autoria (art. 27 do CDC).
10 anos como regra geral, quando a lei não fixa prazo menor (art. 205 do Código Civil).

Em um caso noticiado pelo ConJur em 2021, a 30ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP aplicou os 10 anos à ação de prestar contas contra uma administradora de imóveis e afastou o art. 27 do CDC. É uma decisão de caso concreto. Se o enquadramento do seu pedido é incerto, trate o prazo de 3 anos como limite de segurança.

Modelo curto de notificação do dono à imobiliária

Adapte o texto ao seu caso e confira as cláusulas do contrato antes de enviar.

> Ref.: contrato de administração do imóvel situado em [endereço], firmado em [data]. > > Constatei que não recebi os repasses de aluguel e encargos dos meses de [meses]. Com base no contrato e no art. 668 do Código Civil, solicito, em até [número] dias do recebimento desta, a prestação de contas dos valores recebidos e o repasse do saldo devido, acompanhados dos comprovantes. > > Sem resposta, adotarei as medidas administrativas e judiciais cabíveis. > > [Cidade, data, nome e CPF]

Erros comuns

Pagar em conta de pessoa física sem conferir. Antes de mudar a forma de pagamento, peça a confirmação por escrito ao dono ou ao canal oficial da imobiliária.
Parar de pagar o aluguel por conta própria. O inquilino que suspende o pagamento fica exposto a cobrança e despejo. Se houver dúvida sobre quem recebe, avalie a consignação.
Deixar tudo em conversa de aplicativo. Mensagens ajudam, mas a notificação formal comprova melhor a data e o conteúdo.
Esperar o conselho resolver. Uma denúncia no Creci não substitui a ação judicial nem impede que o prazo corra.
Publicar acusações em redes sociais. Fale nos canais oficiais e deixe a apuração a quem tem competência para isso.

Regra, entendimento e debate

Regra de lei: dever de prestar contas e de repasse, recibo discriminado, limite e depósito da caução, prazos e crime de apropriação indébita.

Entendimento de tribunal: incidência do CDC na administração imobiliária em favor do proprietário, conforme o REsp 509.304, de 2013. Esta redação leu a notícia do julgado, e não o acórdão completo.

O que ainda depende do caso: o prazo aplicável, a responsabilidade conjunta do dono e da imobiliária na devolução da caução e a configuração do crime, que exige apuração.

Textos legais conferidos em 6 de novembro de 2026. Este guia é informativo e não substitui a análise de um caso concreto.

Perguntas frequentes

A imobiliária pode ficar com o aluguel sem repassar?

Não. O art. 668 do Código Civil obriga o mandatário a prestar contas e transferir ao mandante o que receber por força do mandato. O contrato de administração define prazo e taxa.

O inquilino que pagou à imobiliária pode ser cobrado de novo?

O pagamento feito a quem representa o credor é válido, segundo o art. 308 do Código Civil. Com contrato e recibos, o inquilino tem como provar que pagou, o que tende a deslocar o conflito para dono e imobiliária, conforme as provas.

Qual é o prazo para cobrar a imobiliária?

Depende do pedido. O Código Civil prevê 3 anos para aluguéis e reparação civil e 10 anos como regra geral, e o CDC prevê 5 anos para dano por fato do serviço. Na dúvida, trate 3 anos como limite de segurança.

O Creci pode obrigar a imobiliária a devolver o dinheiro?

O conselho apura, propõe conciliação e pode aplicar sanção administrativa, segundo o presidente do Creci-SP em reportagem de 2017. A cobrança forçada do valor depende da Justiça.

Quem deve devolver a caução em dinheiro?

Em geral, a caução integra o contrato de locação, firmado com o dono, e a imobiliária pode estar segurando o valor em nome dele. A responsabilidade conjunta depende do caso, por isso convém notificar os dois e guardar o comprovante do depósito.

Reter o aluguel é crime?

Pode ser. O art. 168 do Código Penal prevê apropriação indébita, com pena de 1 a 4 anos e aumento de um terço quando o agente recebeu o bem em razão da profissão. Quem decide é a polícia, o Ministério Público e o juiz.