Aluguel de quarto ou república: quem paga a dívida do colega e o que a Lei do Inquilinato garante

Primeiro, descubra qual é a sua situação

Morar dividindo custos tem vários formatos, e cada um tem consequência jurídica diferente. Antes de qualquer coisa, vale responder a uma pergunta: com quem você fez o contrato?

Há quatro cenários comuns.

Todos assinaram com o dono. É a república clássica, em que três ou quatro pessoas aparecem como locatárias no mesmo contrato. Cada uma é inquilina direta do proprietário.
Um assinou e repassa quartos. Um morador é o inquilino principal e aluga quartos para os outros. Esses outros são sublocatários: o contrato deles é com o colega, não com o dono.
O dono aluga quartos da própria casa ou de um prédio de cômodos. Cada morador tem uma locação direta, escrita ou verbal, de uma parte do imóvel. A lei usa a expressão habitação coletiva multifamiliar sem defini-la; em geral, ela descreve o imóvel com várias famílias ou pessoas em cômodos ou unidades.
Hotel, apart-hotel ou equiparado. Aqui não há locação regida pela Lei do Inquilinato, como se verá adiante.

Saber em qual caixa você está define quem pode cobrar de você, quem você pode cobrar e quanto tempo você pode ficar.

República com todos no contrato: a dívida é de todos

A regra está no art. 2º da Lei 8.245/1991. Havendo mais de um locatário, eles são solidários, a não ser que o contrato diga o contrário.

O que isso significa na prática? O Código Civil responde no art. 275: o credor pode exigir de um ou de alguns dos devedores a dívida inteira. Se um colega some e deixa dois meses sem pagar, o dono pode cobrar o valor total de quem ficou, sem precisar dividir a conta.

A segunda metade da regra protege quem pagou. Pelo art. 283 do Código Civil, quem quitou a dívida inteira pode exigir de cada colega a sua parte. As partes se presumem iguais. E se um deles não tiver como pagar, a parte dele é dividida igualmente entre todos, inclusive quem pagou.

Duas cautelas ajudam a evitar dor de cabeça.

Leia a cláusula de solidariedade. A solidariedade é a regra, mas o contrato pode afastá-la. Se a república quiser que cada um responda só pela sua parte, isso precisa estar combinado com o dono, de preferência por escrito no contrato.
Guarde os comprovantes de cada um. Para cobrar um colega depois, você precisa provar quanto pagou por ele. Transferências separadas e um acordo interno por escrito sobre a divisão facilitam essa cobrança.

E quando alguém quer sair da república no meio do contrato? Fora a separação do casal (art. 12), a Lei do Inquilinato não traz regra específica para a saída de um só locatário. O caminho mais seguro é um aditivo assinado com o dono, tirando o nome de quem sai e, se for o caso, incluindo quem entra. Sem isso, quem saiu continua no contrato e pode ser cobrado pela solidariedade.

Quem aluga um quarto do inquilino: a sublocação

Muita gente divide o aluguel assim: um assina com o dono e repassa quartos. Isso é sublocação, e a lei põe três condições.

1. Precisa de autorização escrita

Pelo art. 13 da Lei 8.245, a cessão, a sublocação e o empréstimo do imóvel, no todo ou em parte, dependem de consentimento prévio e escrito do locador. O § 1º diz que o silêncio do dono não vale como autorização: a simples demora em se opor não presume consentimento.

Pelo § 2º, se o inquilino notificar o dono por escrito sobre a sublocação, o locador tem 30 dias para se opor formalmente. A lei não diz expressamente o que acontece se ele ficar calado depois desse prazo, e o ponto pode ser discutido. O mais seguro é obter a autorização por escrito.

Sublocar sem autorização é infração contratual e legal. Pelo art. 9º, II, a locação pode ser desfeita por infração legal ou contratual, o que abre caminho para o despejo do inquilino principal. Quem aluga o quarto sofre junto.

2. O valor tem teto

O art. 21 limita o que o sublocador pode cobrar. O aluguel da sublocação não pode passar do valor da locação. Nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis cobrados dos moradores não pode passar do dobro do aluguel principal.

Se o limite for desrespeitado, o parágrafo único autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até o teto. Por isso vale perguntar quanto o inquilino principal paga ao dono antes de fechar o quarto.

3. O contrato do quarto depende do contrato principal

Pelo art. 15, quando a locação principal termina, por qualquer motivo, as sublocações terminam junto. O sublocatário tem direito de pedir indenização ao sublocador, mas não de continuar no imóvel.

O dono pode agir rápido. O art. 59, § 1º, V, prevê liminar para desocupação em 15 dias quando o sublocatário permanece no imóvel depois de extinta a locação principal, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel. Em qualquer ação de despejo, o § 2º manda dar ciência aos sublocatários, que podem entrar no processo como assistentes.

Há ainda o outro lado. Pelo art. 16, o sublocatário responde de forma subsidiária ao dono pelo que deve ao sublocador quando este for processado, e também pelos aluguéis que vencerem durante o processo. Ou seja: se o inquilino principal não repassa o dinheiro e é processado, quem aluga o quarto pode acabar pagando diretamente ao proprietário o que ainda deve.

Casa de cômodos e habitação coletiva

Quando o imóvel funciona como habitação coletiva multifamiliar, a lei traz regras próprias.

Presunção de locação. Pelo art. 2º, parágrafo único, os ocupantes se presumem locatários ou sublocatários. Quem mora ali não precisa provar que tem contrato escrito para ter a proteção da lei.
Recibo obrigatório. Pelo art. 44, I, o locador ou sublocador que se recusa a dar recibo discriminado do aluguel e dos encargos comete crime, com detenção de três meses a um ano, que pode ser substituída por prestação de serviços à comunidade.
Depósito do aluguel quando o prédio é precário. Pelo art. 24, se o Poder Público considerar a construção em condições precárias, os moradores podem depositar o aluguel e os encargos em juízo. O dinheiro só é liberado ao dono quando a autoridade comunicar a regularização, ou pode ser usado, com ordem judicial, para pagar as obras. E quem sair do imóvel durante as obras de regularização fica livre do aluguel nesse período.

Pensão, hotel e apart-hotel: quando a lei não se aplica

O art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.245 exclui algumas situações. Entre elas, as locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados os que prestam serviços regulares aos usuários e são autorizados a funcionar como tais. Também ficam de fora as vagas autônomas de garagem. Nesses casos, valem o Código Civil e as leis especiais.

Na prática, a fronteira nem sempre é nítida. Um quarto alugado numa casa comum, em que o morador cuida da própria vida e só paga o espaço, tende a ser locação. Um estabelecimento que oferece limpeza, roupa de cama e recepção, e funciona como hospedagem autorizada, tende a ficar fora da lei. A lei exige as duas coisas: serviços regulares e autorização para funcionar como apart-hotel, hotel-residência ou equiparado. O nome no contrato, sozinho, não decide. Em caso de dúvida, o enquadramento depende da análise do caso concreto.

Erros comuns de quem divide imóvel

Achar que "cada um paga o seu" vale para o dono. Sem cláusula afastando a solidariedade, o proprietário pode cobrar tudo de um só.
Sair sem aditivo. Entregar a chave aos colegas não tira o seu nome do contrato.
Alugar quarto sem perguntar ao dono. Sem autorização escrita, a sublocação pode levar ao despejo de todos.
Pagar acima do aluguel principal. O sublocatário pode reduzir o valor ao teto da lei, mas só consegue fazer isso se souber quanto o inquilino principal paga.
Não pedir recibo. O recibo é a prova de pagamento. Todo locador deve dar recibo discriminado (art. 22, VI), e em habitação coletiva a recusa é crime (art. 44, I).

Passo a passo antes de entrar numa república ou num quarto

1. Pergunte quem é o locador. É o dono do imóvel ou um inquilino que subloca? 2. Se for sublocação, peça a autorização escrita do proprietário. Sem ela, o seu direito de ficar é frágil. 3. Confira o aluguel principal. Peça para ver o contrato do inquilino principal: só assim dá para saber se o valor cobrado respeita o art. 21. 4. Leia a cláusula de solidariedade. Se vai assinar com outros, saiba que pode responder pela dívida de todos. 5. Registre por escrito a divisão interna. Valor de cada um, contas, caução e regra de saída. 6. Exija recibo de cada pagamento. Transferência bancária identificada também ajuda. 7. Combine o que acontece na saída. Aviso prévio, devolução da parte da caução e quem assume o lugar.

Se o contrato principal já está perto do fim, leia também o guia sobre o fim do contrato de aluguel e a prorrogação. Quem pensa em sublocar por diárias encontra as regras no guia de aluguel por temporada, Airbnb e sublocação. Para quem tem acordo só de boca, há o guia do aluguel sem contrato escrito. Em conflito sem acordo, quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública.

Perguntas frequentes

Se um colega da república não paga, o dono pode cobrar de mim?

Pode, se você assinou o contrato com ele. A Lei 8.245 presume solidariedade entre locatários, salvo cláusula em contrário, e o Código Civil permite cobrar a dívida inteira de um só. Quem pagou pode cobrar a parte dos outros depois.

O inquilino pode alugar um quarto do apartamento para outra pessoa?

Só com consentimento prévio e escrito do locador. A demora do dono em responder não vale como autorização, mas, se for notificado por escrito, ele tem 30 dias para se opor formalmente.

Quanto o sublocador pode cobrar pelo quarto?

O aluguel da sublocação não pode passar do valor da locação. Nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não pode ser maior que o dobro do aluguel principal. Se passar, o sublocatário pode reduzir o valor até esses limites.

Se o contrato do inquilino principal acabar, quem aluga o quarto tem de sair?

Sim. Quando a locação termina, as sublocações também terminam. O sublocatário pode pedir indenização ao sublocador, e o dono pode pedir liminar de despejo se ele permanecer no imóvel.

Pensão e hotel seguem a Lei do Inquilinato?

Apart-hotéis, hotéis-residência e equiparados que prestam serviços regulares e são autorizados a funcionar como tais ficam fora da lei e seguem o Código Civil. Quarto alugado em casa comum, sem serviço de hotelaria, tende a ser locação, mas o enquadramento depende do caso.

O dono da casa de cômodos é obrigado a dar recibo?

Sim. Todo locador deve fornecer recibo discriminado do que o inquilino paga (art. 22, VI, da Lei 8.245). Nas habitações coletivas multifamiliares, recusar esse recibo é crime previsto no art. 44, com detenção de três meses a um ano.