Lei do Aluguel
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Quem aluga apartamento HIS em SP: teto de 30 por cento da renda e multas de R$ 78 milhões

Publicado em 5 de novembro de 20263 min de leituraRevisão: Matheus Lorenzen do Amaral
Resposta rápidaEm São Paulo, apartamento de Habitação de Interesse Social (HIS) ou de Mercado Popular (HMP) só pode ser alugado para família dentro da faixa de renda, com aluguel de no máximo 30 por cento da renda prevista para a faixa, pelo Decreto 64.244/2025. Aluguel por temporada não conta como moradia. Em 28/10/2026 a Prefeitura aplicou 21 sanções contra incorporadoras; as multas somam R$ 78 milhões desde 2025, segundo o InfoMoney.
Neste artigoO que a Prefeitura fezAs regras de aluguel dessas unidadesComo fica diante da Lei do InquilinatoO que conferir antes de assinarPerguntas frequentesFontes

O que a Prefeitura fez

A Prefeitura de São Paulo aplicou, em despachos de 28 de outubro de 2026, 21 sanções contra incorporadoras que não comprovaram que apartamentos construídos com incentivo para moradia popular foram parar nas mãos de quem tinha direito. São cerca de 700 unidades, com casos em bairros valorizados, como Pinheiros e Barra Funda, segundo o InfoMoney e o BPMoney. As empresas têm 15 dias para apresentar defesa.

Desde 2025, as apurações somam pelo menos 94 empreendimentos, 2.086 apartamentos e R$ 78 milhões em multas, segundo o InfoMoney. O valor das 21 sanções de outubro não foi divulgado. Em 4 de novembro, o prefeito Ricardo Nunes disse que a fiscalização vai continuar. Para ele, o valor é "um número bastante elevado".

Em 29 de outubro, a Secretaria das Subprefeituras apresentou novas diretrizes para conferir as placas obrigatórias desses prédios.

E quem aluga com isso? A suspeita é que parte dos imóveis tenha sido vendida a famílias acima da faixa de renda. E o mesmo regime que limita a venda também põe regras no aluguel dessas unidades.

As regras de aluguel dessas unidades

HIS e HMP são apartamentos feitos com benefícios fiscais e urbanísticos, reservados a famílias dentro de faixas de renda. Pelos valores citados pelo InfoMoney, os tetos de renda familiar mensal são R$ 4.863 no HIS 1, R$ 9.726 no HIS 2 e R$ 16.210 no HMP.

O Decreto 64.244/2025, que mudou o Decreto 63.130/2024, traz quatro regras que pesam direto no contrato de aluguel:

  • teto do aluguel: a locação deve respeitar o limite de 30 por cento da renda prevista na lei para a faixa (art. 7º-A). Pela conta simples com o teto de renda de cada faixa, isso daria cerca de R$ 1.459 no HIS 1, R$ 2.918 no HIS 2 e R$ 4.863 no HMP;
  • cláusula de renda: todo contrato deve ter cláusula mostrando que a família do inquilino está na faixa da unidade, e locador e locatário respondem por documento falso (art. 7º, IV);
  • temporada não vale: o aluguel de curta duração não conta como moradia para esse regime (art. 7º, VII);
  • guarda de recibos: o dono pode ser chamado a apresentar comprovantes de aluguel e da renda do inquilino (art. 7º, IX).

Se o apartamento for alugado para alguém fora da faixa, o decreto diz que o proprietário responde na condição de adquirente irregular (art. 7º, X). Segundo a página da Prefeitura, as regras de venda e locação valem por 10 anos, contados do Habite-se ou da primeira venda. Pela nota da Prefeitura de agosto de 2026, a proibição de temporada continua depois disso.

Como fica diante da Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/1991 diz, no art. 17, que é livre a convenção do aluguel. No apartamento comum, dono e inquilino negociam o preço. No HIS e no HMP de São Paulo, o imóvel recebeu incentivo público, e o regime municipal amarra o uso à faixa de renda: quem cobra acima do teto ou aluga fora da faixa fica sujeito às sanções da lei municipal.

Na temporada, a lei federal permite a locação para residência temporária por até 90 dias (art. 48). Nas unidades HIS e HMP paulistanas, essa modalidade não é aceita. Em agosto de 2026, a Prefeitura já tinha levado Airbnb e Booking a retirar anúncios dessas unidades. As regras gerais estão no guia sobre aluguel por temporada e Airbnb.

O que conferir antes de assinar

Quem vai alugar um apartamento anunciado como HIS ou HMP pode pedir a classificação da unidade, checar as placas do prédio, ler a cláusula de renda e conferir se o valor respeita o teto.

As sanções de 28 de outubro ainda estão em fase de defesa administrativa. Informações conferidas em 5 de novembro de 2026.

Perguntas frequentes

O que aconteceu em São Paulo nesta semana?

A Prefeitura aplicou em 28 de outubro de 2026 21 sanções contra incorporadoras que não comprovaram a destinação correta de cerca de 700 apartamentos HIS e HMP. Segundo a imprensa, as empresas têm 15 dias para se defender.

Qual é o valor máximo do aluguel de um apartamento HIS?

Pelo art. 7º-A do Decreto 63.130/2024, incluído pelo Decreto 64.244/2025, a locação deve respeitar o limite de 30 por cento da renda prevista na lei para a faixa da unidade. Aluguel acima disso é tratado como descumprimento do regime.

Posso anunciar apartamento HIS no Airbnb?

Não como moradia. O decreto diz que aluguel de curta duração não configura provisão habitacional, e a Prefeitura informa que a locação de curta temporada é proibida nessas unidades.

O inquilino também responde?

O decreto lista o locatário entre os responsáveis pela destinação correta e diz que locador e locatário respondem por falsidade nos documentos de renda. Se o imóvel for alugado a quem está fora da faixa, quem responde como adquirente irregular é o proprietário.

Como saber se o apartamento é HIS ou HMP?

Na compra, a Prefeitura orienta confirmar a classificação da unidade e a faixa de renda nos documentos do empreendimento. Os prédios também devem ter placas oficiais. Quem vai alugar pode pedir essas informações ao dono antes de assinar.

Fontes

Revisão jurídica: Matheus Lorenzen do Amaral, advogado (OAB/RS 90.061 e OAB/SC 74.552), Araranguá/SC.
Atualizado em 5 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.

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