Lojista de aeroporto concedido pode usar a ação renovatória, admitiu o TJBA em acórdão de março

O que o tribunal decidiu

Quem tem loja em aeroporto vive uma dúvida antiga: o contrato com a administradora do terminal é aluguel comum ou é outra coisa? A resposta muda tudo, porque só o aluguel regido pela Lei do Inquilinato dá ao comerciante a ação renovatória, que obriga o dono do espaço a renovar o contrato quando os requisitos legais estão cumpridos.

A 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA) entendeu que, no aeroporto administrado por concessionária privada, a renovatória cabe. A decisão foi comentada em 3 de novembro de 2026 em artigo de Daniel Cerveira, consultor jurídico do Sindilojas-SP, que transcreve a ementa. Segundo o artigo, o acórdão saiu no agravo de instrumento 8044866-68.2025.8.05.0000, relatado pelo desembargador Antônio Maron Agle Filho e publicado em 16/03/2026. O site não localizou o acórdão em consulta pública aberta.

Na prática, a lojista foi mantida no espaço. Uma tutela de urgência já tinha garantido a permanência, e o tribunal a confirmou: para os desembargadores, o risco alegado à reestruturação comercial do aeroporto não pesava mais, naquela fase, do que a posse e o fundo de comércio que a lojista já tinha formado. O acórdão também registrou que nenhuma das hipóteses do art. 52 da lei, que liberam o dono de renovar, estava presente.

Por que a discussão existe

O art. 1º da Lei 8.245/1991 deixa fora da lei, entre outras, as locações de imóveis da União, dos Estados e dos Municípios. Aeroporto é bem público. Por isso, as concessionárias costumam sustentar que a Lei do Inquilinato não se aplica às lojas do terminal.

O TJBA olhou para quem explora o espaço, e não para o dono do terreno. Como o contrato foi firmado por uma concessionária com uma empresa privada, ele deve ser lido "sob a ótica do direito privado", segundo trecho do acórdão citado pelo Sindilojas-SP.

Dois limites importam aqui. O primeiro: a decisão é de um caso só e foi tomada em fase de urgência, sem encerrar a ação. O segundo: segundo o mesmo artigo, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem entendido o contrário, que a Lei do Inquilinato não rege essas relações. Não há, até aqui, posição do STJ citada nas fontes.

O que muda para o lojista

Quem paga aluguel a concessionária de aeroporto ganha um precedente para tentar a renovatória. Já quem tem contrato com a Infraero está em outra situação: segundo o consultor do Sindilojas-SP, ali o contrato é administrativo, feito por licitação, e a renovação depende de vencer uma nova disputa.

Para tentar a renovatória, o art. 51 exige três coisas ao mesmo tempo:

• contrato escrito e com prazo determinado;
• prazo mínimo de cinco anos, valendo a soma de contratos escritos sem interrupção;
• três anos seguidos de exploração do comércio no mesmo ramo.

E há prazo fatal. Pelo parágrafo 5º do art. 51, a ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor. Fora dessa janela, o direito acaba.

Quem tem loja em shopping já conta com regra própria no mesmo art. 52: o dono do empreendimento não pode recusar a renovação alegando uso próprio ou transferência de fundo de comércio (art. 52, II e § 2º). As regras gerais da renovatória estão no guia sobre fim do contrato de aluguel e renovatória, e a discussão do valor do aluguel aparece no guia sobre ação revisional.

Como o tema divide tribunais, vale levar o contrato a um advogado ou à entidade do setor antes que faltem menos de seis meses para o fim do contrato.

Perguntas frequentes

Fontes

• Sindilojas-SP - Decisão admite ação renovatória para lojista em aeroporto
• Central do Varejo - Nova decisão admite o ajuizamento da ação renovatória por lojista situada em aeroporto
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado