Notificação de despejo: qual usar em cada caso, os prazos de 30 e 90 dias e como provar a entrega

O que é uma notificação de despejo e para que serve

"Notificação de despejo" é o nome popular. Na Lei 8.245, a Lei do Inquilinato, o termo técnico costuma ser denúncia: o aviso por escrito em que o locador diz que quer o imóvel de volta e dá um prazo para a saída.

Três coisas diferentes costumam ser confundidas:

Notificação (ou denúncia): é o aviso. Marca a data em que o prazo começa e mostra que o inquilino foi avisado.
Interpelação: é a notificação que pede uma conduta, como pagar ou apresentar nova garantia (o Código de Processo Civil trata dela no art. 727).
Ação de despejo: é o processo judicial. Seja qual for o motivo do fim da locação, a lei diz que o caminho do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo (art. 5º).

Por isso, a notificação nunca tira ninguém do imóvel. Ela serve para abrir o prazo e, em alguns casos, para cumprir um requisito sem o qual a ação nem anda.

Quer entender o processo inteiro, do atraso à entrega das chaves? Veja como funciona o despejo por falta de pagamento.

Mapa: qual notificação serve para cada motivo

Motivo da retomada	A notificação é...	Prazo dado ao inquilino	Base legal
Falta de pagamento	Dispensável	Não há prazo prévio; na ação, 15 dias para pagar	Art. 9º, III, e art. 62
Contrato de 30 meses ou mais, ação até 30 dias após o fim	Dispensável	Não há	Art. 46, caput e § 1º
Contrato de 30 meses ou mais já prorrogado	Indispensável	30 dias	Art. 46, § 2º
Contrato não residencial por prazo indeterminado	Indispensável	30 dias	Art. 57
Venda do imóvel (comprador quer o imóvel)	Indispensável, em até 90 dias do registro	90 dias (salvo cláusula de vigência averbada)	Art. 8º
Fiador saiu ou garantia acabou	Indispensável (para pedir nova garantia)	30 dias para apresentar outra	Art. 40, parágrafo único
Fim do usufruto ou fideicomisso	Indispensável	30 dias	Art. 7º
Infração do contrato	Não exigida pela lei, mas útil	Não há prazo legal	Art. 9º, II

A tabela mostra o ponto central: o motivo decide tudo. Prazo, obrigação e até a chance de liminar mudam conforme o fundamento.

Notificação de despejo por falta de pagamento de aluguel

É a dúvida mais comum, e a resposta surpreende muita gente: a lei não exige notificação antes da ação de despejo por falta de pagamento.

Por quê? O aluguel tem data de vencimento. Pelo Código Civil, a dívida líquida que vence no prazo coloca o devedor em mora automaticamente (art. 397). Se o contrato não fixou data, a Lei 8.245 manda pagar até o sexto dia útil do mês seguinte (art. 23, I).

Então para que mandar a notificação? Por três razões práticas:

1. Documentar a dívida: mês a mês, com aluguel, condomínio e IPTU separados. 2. Abrir negociação: muitos casos terminam em acordo antes da ação. 3. Avisar o fiador: quem garante o contrato costuma reagir rápido quando sabe do atraso.

Na ação, o inquilino ainda tem 15 dias depois da citação para pagar tudo e evitar o despejo (art. 62, II), salvo se já usou essa saída nos 24 meses anteriores. Se o contrato está sem garantia, cabe liminar para desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis prestada pelo locador (art. 59, § 1º, IX). O passo a passo do locador está em o que fazer quando o inquilino não paga.

Notificação para despejo por fim de contrato

Aqui a notificação deixa de ser opcional. Tudo depende do tamanho do contrato e do que aconteceu depois do fim.

Contrato residencial escrito de 30 meses ou mais. Ele termina na data combinada, sem aviso (art. 46). Se o locador entrar com a ação nos 30 dias seguintes, não precisa notificar. Passados esses 30 dias sem oposição, a locação vira prazo indeterminado. Daí em diante, o locador pode pedir o imóvel a qualquer tempo, mas tem de dar 30 dias para a saída (art. 46, § 2º).

Contrato residencial de menos de 30 meses. Ao fim do prazo, prorroga sozinho por prazo indeterminado, e a retomada só cabe nos casos do art. 9º (como falta de pagamento ou infração) e nos do art. 47: uso próprio, do cônjuge ou de ascendente ou descendente sem imóvel próprio, obra aprovada que aumente a área, fim do emprego ligado à moradia ou locação que passou de cinco anos seguidos. O caso do uso próprio tem regras próprias, explicadas em retomada para uso próprio.

Contrato não residencial. Termina na data combinada (art. 56). Se a ação for proposta até 30 dias depois do fim, ou do fim do prazo de uma notificação de retomada, cabe liminar, com caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, VIII). Se passou a prazo indeterminado, a denúncia por escrito dá 30 dias (art. 57).

O que o STJ decidiu sobre a denúncia vazia

A lei não diz, com todas as letras, que a notificação é condição da ação. Mas a Terceira Turma do STJ decidiu, em 2020, no REsp 1.812.465, relatado pela ministra Nancy Andrighi, que a notificação prévia é obrigatória na ação de despejo por denúncia vazia. O tribunal de Minas Gerais tinha extinguido a ação porque o locador não provou o aviso; o STJ manteve.

O argumento do locador era que a citação no processo bastaria. Não bastou: para a relatora, o aviso prévio decorre da boa-fé e da vedação à surpresa. A exceção é a ação proposta nos 30 dias seguintes ao fim do contrato.

Na prática: sem prova da notificação, o locador pode perder meses e ter de recomeçar.

Notificação extrajudicial x notificação judicial

Existem três caminhos. Todos valem, desde que a entrega fique provada.

Forma	Como funciona	Ponto forte	Ponto fraco
Carta com AR, e-mail ou mensagem	O próprio locador envia	Rápida e barata	A prova do recebimento fica com quem envia
Cartório de Títulos e Documentos	O oficial entrega e certifica	Certidão com fé pública	Tem custo de emolumentos
Judicial	Pedido ao juiz (arts. 726 a 729 do CPC)	Formalidade máxima	Mais lenta e com custas

A Lei de Registros Públicos autoriza o cartório de títulos e documentos a fazer "avisos, denúncias e notificações" quando não se exige a intervenção do juiz (art. 160 da Lei 6.015). É a escolha mais comum de quem quer evitar discussão sobre a entrega.

E o WhatsApp? A Lei 8.245 pede aviso escrito, sem fixar o meio. Em decisão noticiada em 2024, a Terceira Turma do STJ aceitou o e-mail como aviso de rescisão enviado pela inquilina, mas frisou que é preciso garantir que o comunicado chegou. O raciocínio ajuda a entender o risco: a mensagem vale como prova só se der para demonstrar o recebimento.

O que a notificação deve conter

Um roteiro mínimo, que evita a maior parte das brigas:

Nome do locador e de todos os inquilinos do contrato.
Endereço completo do imóvel e data do contrato.
O motivo e o artigo da lei (por exemplo: "denúncia da locação prorrogada, art. 46, § 2º, da Lei 8.245").
O prazo e a data-limite para a saída, já calculada.
Como serão a vistoria e a entrega das chaves.
Na cobrança, a lista dos valores em aberto, mês a mês.
Local, data e assinatura de quem notifica.

Modelo curto, para adaptar:

> Fulano, locador do imóvel da Rua X, nº Y, alugado a Beltrano pelo contrato de 1º/3/2022, hoje vigente por prazo indeterminado, comunica a denúncia da locação, com base no art. 46, § 2º, da Lei 8.245/1991, e concede 30 dias para a desocupação, contados do recebimento desta. A vistoria de saída pode ser agendada pelo telefone (00) 0000-0000. Local, data e assinatura.

Como provar que o inquilino recebeu

A notificação só vale o que vale a prova da entrega. Guarde:

O AR assinado pelos Correios, com cópia do conteúdo da carta.
A certidão do cartório, com data e nome de quem recebeu.
No e-mail, a resposta do inquilino ou outra prova de leitura.
Na mensagem, o print com data, número e a resposta, se houver.

Uma dica que poupa dor de cabeça: guarde a cópia exata do que foi enviado. Se a ação vier, é ela que o juiz vai ler.

Erros que invalidam ou enfraquecem a notificação

Achar que o aviso antecipa o fim do prazo. Enquanto vigora o prazo, o locador não pode reaver o imóvel sem motivo (art. 4º). O aviso de oposição perto do fim só impede a prorrogação.
Dar prazo menor que o da lei. Escrever "15 dias" numa denúncia vazia não encurta os 30 dias do art. 46, § 2º.
Esquecer um dos inquilinos. Se o contrato tem dois locatários, notifique os dois.
Não provar a entrega. É a falha que derrubou a ação no caso do STJ.
Usar o motivo errado. Uma notificação de venda dá 90 dias; uma de denúncia vazia, 30. Misturar fundamentos gera discussão.
Agir por conta própria depois do prazo. Trocar a fechadura ou cortar a água pode configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões. A desocupação forçada depende de mandado judicial.

Se o imóvel foi vendido, a regra dos 90 dias e as exceções estão em venda do imóvel alugado e prazo para sair.

E se a notificação chegou para você, inquilino?

Primeiro, confira o motivo e o prazo. A notificação não autoriza o dono a tirar você do imóvel: se você não sair, ele terá de ir à Justiça.

Depois, compare com a tabela acima. O contrato ainda está no prazo? O prazo dado é o da lei? A conta da dívida bate com seus comprovantes?

Se vier a ação, há prazos de defesa curtos. Depois da sentença, a regra é de 30 dias para sair, que caem para 15 em alguns casos, como no despejo por falta de pagamento (art. 63). Os detalhes estão em quanto tempo leva um despejo. Quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública do seu estado.

Perguntas frequentes

Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da notificação?

Depende do fundamento. São 30 dias na denúncia do contrato prorrogado por prazo indeterminado (art. 46, § 2º, e art. 57 da Lei 8.245) e 90 dias quando quem notifica é o comprador do imóvel, salvo cláusula de vigência averbada (art. 8º). Se o inquilino não sair, o dono precisa entrar com a ação de despejo.

É preciso notificar antes de entrar com despejo por falta de pagamento?

Não por exigência da lei. O aluguel tem data de vencimento, e o atraso já coloca o inquilino em mora (art. 397 do Código Civil). Mesmo assim, uma cobrança por escrito com os valores ajuda a documentar a dívida e abre espaço para acordo.

Notificação de despejo por WhatsApp vale?

A lei pede aviso por escrito, mas não fixa o meio. A Terceira Turma do STJ aceitou, em decisão noticiada em 2024, o e-mail como aviso de rescisão do inquilino, desde que se prove que chegou. Mensagem sem prova de recebimento é a parte fraca: quem notifica corre o risco de não conseguir provar.

O inquilino é obrigado a sair só porque recebeu a notificação?

A notificação marca o prazo, mas não é ordem judicial. Se ele não sair, o caminho é a ação de despejo (art. 5º da Lei 8.245). Ninguém pode trocar a fechadura nem tirar os móveis por conta própria; a desocupação forçada depende de mandado do juiz.

A notificação pode ser feita durante o prazo do contrato?

Pode, mas não antecipa a saída: enquanto vigora o prazo, o locador não pode reaver o imóvel sem motivo (art. 4º da Lei 8.245). O aviso de oposição dado perto do fim serve para impedir que o contrato vire prazo indeterminado (art. 46, § 1º, e art. 56, parágrafo único).