Fiador no contrato de aluguel: o que ele paga, até quando e 6 cláusulas para ler antes de assinar

O que o fiador faz, em uma frase

O fiador promete pagar ao dono do imóvel o que o inquilino não pagar. É isso que diz o art. 818 do Código Civil.

Parece pouco, mas a frase esconde três perguntas que decidem o tamanho do risco. Quanto ele paga? Até quando? E com quais bens?

Este guia responde às três, com o texto da lei e o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já fixou em súmula. Serve para quem foi convidado a ser fiador e também para o proprietário que vai exigir um.

Se você ainda está escolhendo a garantia, o comparativo entre caução, fiador, seguro-fiança e título de capitalização mostra o custo de cada uma. A lei proíbe somar duas delas no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245): com fiador e caução no mesmo contrato, por exemplo, a garantia em excesso é nula.

Contrato com fiador: como funciona na prática

O caminho costuma ser este:

1. O inquilino indica o fiador e o locador ou a imobiliária pede os documentos. 2. O locador analisa e pode recusar. O art. 825 do Código Civil permite recusar quem não for idôneo, não morar no município ou não tiver bens suficientes. 3. O fiador assina o contrato de locação (ou um termo de fiança anexo) e, se for casado, o cônjuge também assina. 4. Durante a locação, nada acontece com o fiador enquanto o aluguel estiver em dia. 5. Se o inquilino atrasa, o locador pode cobrar o fiador direto ou incluí-lo na ação de despejo cumulada com cobrança.

A fiança precisa ser escrita e não admite interpretação extensiva (art. 819 do Código Civil). Na prática, isso quer dizer que o fiador só responde pelo que está no papel que ele assinou.

Quem pode ser fiador e quais documentos são pedidos

A lei não exige renda mínima nem imóvel quitado. Quem exige é o locador, e cada imobiliária tem a sua lista. A mais comum inclui:

• documento de identidade e CPF;
• comprovante de residência;
• comprovantes de renda (holerite, declaração do Imposto de Renda ou extratos);
• certidão de casamento ou de união estável, quando houver;
• matrícula atualizada de um imóvel em nome do fiador, quando o contrato pede fiador "com imóvel";
• documentos do cônjuge, que também vai assinar.

Pedir fiador com imóvel na mesma cidade é escolha do mercado, apoiada no art. 825. Nome negativado não impede ninguém de ser fiador pela lei, mas o locador pode recusar justamente por falta de idoneidade.

O que o fiador paga: um exemplo com números

Imagine um aluguel de R$ 2.000, com condomínio de R$ 600 e IPTU de R$ 150 por mês cobrados do inquilino no contrato. O inquilino deixa de pagar quatro meses.

Os valores são hipotéticos. Sobre esse total ainda correm juros e correção, e, se o locador entrar na Justiça, custas e honorários.

Por que o fiador paga tudo isso? Porque o art. 822 do Código Civil diz que a fiança sem limite cobre os acessórios da dívida, inclusive as despesas judiciais, a partir da citação do fiador.

O contrário também vale. O art. 823 permite fiança de valor menor que a dívida. Um fiador que aceita garantir só até, por exemplo, seis aluguéis precisa ver isso escrito.

Até quando a fiança vale

A regra é do art. 39 da Lei 8.245: salvo cláusula em contrário, a garantia vai até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato vire prazo indeterminado.

Por isso o fiador de um contrato de 30 meses não se livra no mês 31. Se o inquilino continua no imóvel, a fiança continua.

A saída existe. Na locação por prazo indeterminado, o fiador notifica o locador e fica obrigado por mais 120 dias (art. 40, X). O passo a passo e um modelo de notificação estão no guia sobre exoneração, morte do fiador e responsabilidade até a entrega das chaves.

O STJ também validou, na Súmula 656 (2022), a cláusula que prorroga a fiança automaticamente quando o contrato principal é renovado. A mesma súmula diz que a exoneração depende da notificação do art. 835 do Código Civil. Na locação, o tempo em que o fiador continua obrigado depois de notificar é o de 120 dias da Lei do Inquilinato, e não os 60 dias do Código Civil.

As 6 cláusulas para ler antes de assinar

É aqui que o fiador costuma errar: assina a última página sem ler as cláusulas de garantia. Procure estas seis.

1. Renúncia ao benefício de ordem. O benefício de ordem permite ao fiador cobrado exigir que primeiro se penhorem os bens do inquilino (art. 827 do Código Civil e art. 794 do CPC). É comum o contrato de aluguel trazer a renúncia. Com ela, o locador pode ir direto ao patrimônio do fiador (art. 828, I).

2. "Principal pagador" ou "devedor solidário". Essas expressões têm o mesmo efeito: o fiador perde o benefício de ordem (art. 828, II). Na prática, ele passa a ser cobrado como se fosse o próprio inquilino.

3. Limite de valor ou de tempo. Sem limite, vale a regra do art. 822. Se quiser restringir, escreva o teto (em reais ou em número de aluguéis) e a data final.

4. Vigência até a entrega das chaves. É a cláusula que repete o art. 39. Se o fiador aceitar garantir só o prazo inicial, isso precisa estar escrito, e o locador pode exigir nova garantia quando a locação for prorrogada (art. 40, V).

5. Mais de um fiador. Dois fiadores no mesmo contrato respondem de forma solidária entre si, salvo se reservarem o benefício de divisão (art. 829). Cada um pode fixar a parte que garante (art. 830).

6. Aditamentos. Pela Súmula 214 do STJ, o fiador não responde por obrigações de aditamento que não assinou. Um aumento de aluguel negociado depois, sem a anuência dele, fica fora da fiança. Já o reajuste anual previsto no contrato, com índice e data, costuma ser lido como parte da obrigação original, e não como aditamento.

O cônjuge do fiador precisa assinar?

Sim, se o fiador for casado. O art. 1.647, III, do Código Civil exige autorização do outro cônjuge para prestar fiança, exceto no regime de separação absoluta de bens.

E se não assinou? O Código fala em ato anulável (art. 1.649), mas a Súmula 332 do STJ vai além: a fiança sem autorização do cônjuge é totalmente ineficaz. Só o cônjuge que não autorizou (ou seus herdeiros) pode pedir a invalidade (art. 1.650), até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649).

Na união estável é diferente. No REsp 1.299.866, julgado em fevereiro de 2014, o STJ entendeu que a Súmula 332 não se aplica ao companheiro, porque a união estável não aparece no estado civil e o locador não teria como saber dela.

Se o casal se separar durante a locação, a situação muda de novo. O guia sobre separação no imóvel alugado e o que muda para o fiador explica o prazo de 30 dias para o fiador sair.

O fiador pode perder a própria casa?

Pode. Esse é o risco que mais pesa.

A Lei 8.009 protege o imóvel onde a família mora contra penhora, mas abre uma exceção para a dívida de fiança em contrato de locação (art. 3º, VII). Ou seja: a única casa do fiador pode ir a leilão para pagar o aluguel de outra pessoa.

As exceções, o que os tribunais decidiram para locação residencial e comercial e as defesas possíveis estão no guia sobre a penhora do bem de família do fiador.

Quando o fiador fica livre antes da hora

Além da exoneração por notificação, o Código Civil prevê três casos em que o fiador, mesmo solidário, fica desobrigado (art. 838):

• o locador dá prazo extra (moratória) ao inquilino sem o consentimento do fiador;
• o locador, por ato seu, impede que o fiador cobre depois o inquilino;
• o locador aceita do inquilino outra coisa no lugar do pagamento.

Se pagar a dívida, o fiador assume o lugar do locador e pode cobrar o inquilino (art. 831), com juros do que desembolsou (art. 833). O CPC permite fazer isso no mesmo processo (art. 794, § 2º).

O que o fiador deve fazer antes de assinar

• Leia o contrato inteiro, não só a página da assinatura.
• Procure as palavras "renuncia", "principal pagador", "solidário" e "até a entrega das chaves".
• Peça para incluir um teto de valor, se quiser limitar o risco.
• Confirme se o cônjuge vai assinar e guarde uma cópia assinada por todos.
• Pergunte ao inquilino como ele vai provar que paga em dia. Combinar o envio mensal do comprovante evita surpresa de dívida acumulada.
• Guarde o contato do locador e da imobiliária para notificar, se um dia quiser sair.

Para o proprietário: o que conferir no fiador

O locador também tem cuidados. Sem a assinatura do cônjuge, a garantia pode não valer nada. Sem bens, ela não serve para receber.

A lei dá ao dono o direito de exigir novo fiador em situações como morte, insolvência, venda de todos os imóveis do fiador ou exoneração (art. 40). O inquilino tem 30 dias para apresentar a nova garantia depois de notificado, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).

Alternativas ao fiador

Quem não tem fiador pode oferecer caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Ela fica depositada em poupança, e o rendimento é do inquilino; o funcionamento está no guia sobre caução em aluguel.

O contrato também pode não ter garantia nenhuma. Nesse caso, o art. 42 permite ao locador cobrar o aluguel adiantado, até o sexto dia útil do mês que vai vencer.

Para o contrato inteiro, cláusula por cláusula, veja o guia completo do contrato de aluguel residencial.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 10.406/2002 (Código Civil), arts. 818 a 839 e 1.647
• Câmara dos Deputados - Lei 8.009/1990 (bem de família), art. 3º, VII
• STJ - Súmula 332 (fiança sem autorização do cônjuge)
• STJ - Súmula 214 (fiador e aditamento)
• STJ - Súmula 656 (prorrogação automática da fiança e exoneração)
• Câmara dos Deputados - Lei 13.105/2015 (CPC), art. 794