Lei do Aluguel
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Casa alugada destelhada pelo temporal no RS e em SC: quem paga o conserto, segundo a lei

Publicado em 5 de novembro de 20263 min de leituraRevisão: Matheus Lorenzen do Amaral
Resposta rápidaQuando o temporal danifica o telhado ou a estrutura de uma casa alugada, o conserto, em regra, cabe ao proprietário. A Lei do Inquilinato obriga o locador a entregar o imóvel em condições de uso, e o Código Civil, a mantê-lo assim. O inquilino repara o que ele, a família ou visitas estragaram e não responde por força maior, salvo se assumiu esse risco expressamente. Ele deve avisar o dono e permitir a obra.
Neste artigoO tamanho do estragoA regra: estrutura é do proprietárioO que o inquilino deve fazer agoraApartamento e área comumPerguntas frequentesFontes

O tamanho do estrago

A chuva que caiu no Rio Grande do Sul entre a tarde de 3 e a manhã de 4 de novembro de 2026 afetou 47.096 pessoas em 108 municípios, segundo a Defesa Civil estadual citada pelo g1. O levantamento conta 6.373 casas danificadas e 2.079 destelhadas, com o Norte gaúcho como região mais atingida.

Em Santa Catarina, 20 cidades estavam em situação de emergência até a noite de 4 de novembro, segundo a Defesa Civil, e foram confirmados tornados em Chapecó e Xanxerê, no Oeste. Em Xanxerê, houve queda de árvores sobre carros e casas.

Parte desses imóveis pode ser alugada. E a primeira dúvida de quem mora de aluguel é direta: quem paga o telhado?

A regra: estrutura é do proprietário

A Lei 8.245/1991 responde em dois artigos.

O primeiro é o art. 22. O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos defeitos anteriores à locação. O Código Civil vai além no art. 566: o dono tem de manter o imóvel nesse estado durante todo o contrato, salvo cláusula expressa em contrário.

O segundo é o art. 23, V. O inquilino só tem de consertar os danos provocados por ele, por familiares, dependentes, visitas ou prepostos. Telha arrancada por vendaval não entra nessa lista.

E se o contrato disser que todo conserto é do inquilino? Aqui pesa o art. 393 do Código Civil. Quem não assumiu expressamente o risco de caso fortuito ou força maior não responde pelo prejuízo que ele causa. Uma cláusula genérica de "manutenção" tende a não ser essa assunção expressa, mas a redação de cada contrato muda a análise. Como a Lei do Inquilinato é lei especial, o Código Civil entra de forma complementar, onde ela não trata do assunto.

O que o inquilino deve fazer agora

Três atitudes protegem o inquilino:

  • Avisar o dono ou a imobiliária já, por mensagem ou e-mail. O art. 23, IV, exige comunicação imediata de qualquer dano cujo reparo caiba ao locador.
  • Registrar tudo: fotos e vídeos do telhado, do forro, das paredes e dos objetos molhados, com data. Isso ajuda a evitar discussão na vistoria de saída.
  • Deixar a obra acontecer. O art. 26 obriga o inquilino a permitir reparos urgentes.

E quando o dono demora e a chuva continua? O art. 35 considera indenizáveis as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, mesmo sem autorização, salvo cláusula em contrário. Uma lona de emergência ou a troca das telhas quebradas pode se enquadrar aí. Atenção: muitos contratos trazem cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, e ela muda a conta. Guarde notas fiscais e o aviso enviado.

O detalhe de cada obrigação, inclusive os pequenos reparos, está no guia sobre defeito no imóvel alugado.

Apartamento e área comum

Em prédio, o dano no telhado ou na fachada é do condomínio. O rateio de obras para repor a habitabilidade do edifício é despesa extraordinária, que a lei põe na conta do proprietário (art. 22, X). As despesas comuns do aluguel estão no guia sobre condomínio, IPTU e outras despesas.

Se a casa ficou sem condições de uso, o inquilino pode ter direito a desconto no aluguel ou a sair sem multa, conforme a duração do conserto. Diante de recusa do proprietário, Defensoria Pública, Juizado Especial Cível ou um advogado podem orientar.

Perguntas frequentes

O inquilino paga o telhado que o vento arrancou?

Em regra, não. Telhado, paredes e estrutura são obrigação do proprietário. O art. 23, V, da Lei 8.245/1991 manda o inquilino reparar só os danos causados por ele, dependentes, visitas ou prepostos.

O contrato pode jogar esse custo no inquilino?

O Código Civil (art. 393) diz que ninguém responde por caso fortuito ou força maior se não tiver assumido esse risco de forma expressa. Cláusula assim existe e precisa ser lida com cuidado, de preferência com orientação jurídica.

O inquilino pode cobrir o telhado por conta própria e cobrar depois?

Benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino são indenizáveis mesmo sem autorização, salvo cláusula em contrário (art. 35). Ainda assim, o melhor é avisar o dono antes, por escrito, e guardar notas e fotos.

E os móveis e eletrodomésticos do inquilino?

Esses são bens do próprio inquilino. A lei do aluguel não transfere ao dono o prejuízo com objetos pessoais causado por tempestade. Vale conferir se há seguro residencial que cubra vendaval ou granizo.

Quem paga o conserto em apartamento, quando o dano é no prédio?

Dano em área comum entra como despesa do condomínio. Obras para repor a habitabilidade do edifício são despesa extraordinária e ficam com o proprietário (art. 22, X, parágrafo único, alínea c).

Fontes

Revisão jurídica: Matheus Lorenzen do Amaral, advogado (OAB/RS 90.061 e OAB/SC 74.552), Araranguá/SC.
Atualizado em 5 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.

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