Inquilino que vai comprar o imóvel alugado: IPTU atrasado passa ao comprador, salvo quitação

O dono ofereceu a casa. E o IPTU atrasado?

A ordem de penhora da mansão de Renato Aragão, por dívidas de IPTU que somam cerca de R$ 676 mil segundo o Metrópoles, chamou atenção para o imposto atrasado. Para quem mora de aluguel e recebeu proposta de compra, a pergunta é outra: se o dono está devendo, a dívida vem junto com a casa?

A resposta depende de como você compra. São dois caminhos, com regras diferentes.

Primeiro caminho: compra direta do dono

O art. 27 da Lei 8.245/1991 dá ao inquilino preferência para comprar, em igualdade de condições com terceiros. O dono precisa comunicar o negócio, e o art. 28 fixa 30 dias para a aceitação integral da proposta.

Antes de aceitar, olhe o art. 130 do Código Tributário Nacional. Ele diz que os créditos de impostos sobre a propriedade, como o IPTU, e de taxas ligadas ao imóvel passam à pessoa de quem adquire, "salvo quando conste do título a prova de sua quitação".

Em português direto: sem prova de quitação no título, a conta antiga pode bater na sua porta depois da compra.

Segundo caminho: leilão judicial

Aqui a lógica muda. O parágrafo único do mesmo artigo diz que, na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o preço. A dívida passa a recair sobre o valor do leilão.

E o edital que diz o contrário? O STJ respondeu no Tema 1.134, julgado como repetitivo em 9 de outubro de 2024, segundo o Informativo 829: é inválida a previsão em edital que atribui ao arrematante os débitos tributários já existentes na data da alienação.

Dois limites importam:

• Modulação. A tese vale para editais divulgados depois da publicação da ata de julgamento, com ressalva para pedidos administrativos e ações pendentes.
• Alcance. A nota do STJ fala de alienação judicial e de tributos. Ela não trata de leilão extrajudicial nem de dívida de condomínio.

Outro detalhe pesa para quem aluga: na venda por decisão judicial, o art. 32 da Lei 8.245 afasta o direito de preferência. O inquilino pode participar do leilão, mas como qualquer interessado.

Checklist antes de assinar

1. Peça a situação do IPTU. Solicite ao dono a comprovação da quitação dos exercícios anteriores e confirme com a prefeitura como consultar os débitos. 2. Leve a prova ao título. A lei fala em prova de quitação constante do título. Pergunte no cartório como isso será registrado. 3. Negocie por escrito. Se houver dívida, deixe claro quem paga e quando, antes de assinar. 4. No leilão, leia o edital. Confira a data de publicação e o que ele diz sobre tributos e condomínio. 5. Na dúvida, busque orientação. A Defensoria Pública ou um advogado pode analisar o caso antes da assinatura.

Quer entender o resto do processo? O guia sobre venda do imóvel alugado explica notificação, averbação e prazos, e o guia sobre leilão mostra o que acontece com quem continua morando no imóvel.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Código Tributário Nacional, Lei 5.172/1966, norma atualizada
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991, norma atualizada
• STJ - Mesmo com previsão no edital, arrematante não responde por dívida tributária anterior à alienação do imóvel
• STJ - Informativo de Jurisprudência n. 829, Tema 1.134
• Metrópoles - Renato Aragão e esposa pedem suspensão de ação por dívida de IPTU