Como calcular seguro fiança: a base de cálculo, a taxa da seguradora e exemplos em reais

Como o seguro fiança é calculado sobre o aluguel

Quanto você vai pagar de seguro fiança? A conta tem duas peças: o valor que a seguradora vai garantir e a taxa que ela cobra por esse risco.

A primeira peça é a base. A segunda sai da análise que a seguradora faz do seu perfil. As condições gerais da Porto Seguro dizem isso com todas as letras: os prêmios "serão calculados com base nas taxas aplicadas pela Seguradora".

Não existe tabela oficial da Susep com o preço. Cada empresa registra o seu produto e fixa a sua taxa.

De forma simplificada, a conta fica assim:

prêmio anual = valor garantido por ano x taxa da seguradora

O prêmio é o nome técnico do preço do seguro. Quem paga é o inquilino: está no art. 23, XI, da Lei 8.245/1991 e no art. 20 da Circular Susep 671/2022. Para entender o papel de cada parte, veja o guia sobre como funciona o seguro fiança.

Seguro fiança: qual a porcentagem costuma ser cobrada

Não há porcentagem fixa. O que existe são estimativas de mercado, que servem só de ponto de partida:

Repare na diferença. Uma vez o aluguel por ano equivale a cerca de 8,3 por cento do aluguel anual. Três vezes equivale a 25 por cento. Por isso, duas cotações para o mesmo imóvel podem ficar longe uma da outra.

O seguro fiança cresceu rápido. Segundo a CNseg, citada pelo portal Portas em 30 de setembro de 2026, a modalidade arrecadou R$ 1,2 bilhão no primeiro semestre de 2026, alta de 30,6 por cento sobre o mesmo período de 2025. Em pesquisa de julho de 2026, o Creci-SP achou o seguro em 36,5 por cento dos contratos residenciais da capital paulista, à frente das outras garantias.

Exemplo de cálculo com aluguel e condomínio

Os números abaixo são ilustrativos. Servem para você entender a conta, não para prever a sua cotação.

Imagine um apartamento com:

• aluguel de R$ 2.000;
• condomínio de R$ 500;
• IPTU de R$ 100 por mês.

Cenário 1: só a cobertura básica (aluguel), com a estimativa de 1,5 aluguel por ano.

• Prêmio anual: 1,5 x R$ 2.000 = R$ 3.000.
• Em 12 parcelas sem juros: R$ 250 por mês.

Cenário 2: aluguel, condomínio e IPTU garantidos, com uma taxa mensal de 8 por cento sobre o pacote.

• Pacote mensal: R$ 2.000 + R$ 500 + R$ 100 = R$ 2.600.
• Custo mensal: 8 por cento de R$ 2.600 = R$ 208.
• Em um ano: R$ 2.496.

Cenário 3: só o aluguel, no topo da faixa citada pelo QuintoAndar (três aluguéis por ano).

• Prêmio anual: 3 x R$ 2.000 = R$ 6.000.
• Por mês: R$ 500.

Veja o tamanho do intervalo. Nos três cenários, a garantia do mesmo imóvel vai de R$ 208 a R$ 500 por mês, conforme a seguradora, a taxa e o que entra na apólice.

O que entra e o que fica fora da base de cálculo

Aqui está o erro mais comum de quem compara preços: achar que todo seguro fiança garante a mesma coisa.

A Lei do Inquilinato diz, no art. 41, que o seguro "abrangerá a totalidade das obrigações do locatário". A norma da Susep organiza a apólice em camadas:

• Cobertura básica, obrigatória: falta de pagamento de aluguéis (Circular 671, art. 2º, § 1º).
• Coberturas adicionais, opcionais e com prêmio extra: as demais obrigações do inquilino (art. 2º, § 2º).

Na apólice da Porto Seguro, por exemplo, ficam fora da cobertura básica, salvo contratação adicional:

1. encargos legais (IPTU, condomínio ordinário, água, luz e gás canalizado); 2. danos ao imóvel causados pelo inquilino; 3. multa por rescisão; 4. pintura interna e externa; 5. reparos emergenciais.

O mesmo documento limita a multa por atraso coberta a 10 por cento do aluguel e, no condomínio, a 2 por cento da taxa. Despesas extraordinárias de condomínio ficam fora.

Então, uma proposta mais barata pode ser só uma proposta que garante menos. Antes de comparar o preço, compare a lista de coberturas. O guia sobre o que o seguro-fiança cobre detalha cada uma.

O limite da apólice e o reajuste do aluguel

Cada cobertura tem um teto, chamado Limite Máximo de Indenização (LMI). É o máximo que a seguradora paga naquela cobertura (Circular 671, art. 15). Os limites são combinados entre o dono e o inquilino, de acordo com o contrato de locação.

E quando o aluguel sobe? Pela Circular 671, os limites são atualizados pelo mesmo índice e na mesma periodicidade do contrato de locação, como regra (art. 16).

Na apólice da Porto Seguro, os reajustes previstos no contrato já entram no cálculo do prêmio na contratação. Já um aumento combinado depois precisa ser comunicado e aceito pela seguradora, com pagamento da diferença de prêmio. A mesma apólice prevê recálculo do prêmio se o índice de reajuste passar de 10 por cento na data de atualização.

Pagamento à vista, parcelado ou mensal: qual muda o custo

O seguro pode ser pago de uma vez ou em parcelas. Três pontos mudam a conta.

Juros do parcelamento. Nas condições da Porto Seguro, o prêmio é pago à vista ou em prestações mensais, e pode haver juros conforme o número de parcelas. A mesma apólice diz que não se cobra custo administrativo de fracionamento e que pagar parcelas antes reduz os juros.

Cobrança junto com o aluguel. Alguns produtos cobram todo mês no boleto do aluguel. É o caso descrito pelo QuintoAndar para a Fiança Garantida, com 8 por cento sobre o pacote.

Parcela atrasada encurta a cobertura. A falta de pagamento pode levar a ajuste do prazo, suspensão ou cancelamento da apólice (Circular 671, art. 12, IV).

Na Porto Seguro, se faltar a primeira parcela, a apólice é cancelada desde o início. Se faltar uma parcela seguinte, a vigência é encurtada por uma tabela de prazo curto, proporcional ao que foi pago:

Repare que metade do prêmio não compra metade do ano: compra 120 dias. O dono pode pagar as parcelas atrasadas para manter a cobertura (Circular 671, art. 20, § 2º).

Por que dois inquilinos pagam valores diferentes pelo mesmo imóvel

Porque a taxa é do risco, não do imóvel. A aceitação depende da análise de risco, e cada seguradora usa critérios próprios. Na prática, mudam o preço:

• o resultado da análise cadastral de quem vai alugar;
• quantas coberturas adicionais entram;
• o tamanho dos limites contratados;
• o tipo de locação (residencial ou comercial);
• a forma de pagamento escolhida.

Também pesa a comissão do corretor. As condições da Porto Seguro dizem que o dono ou o inquilino podem pedir, a qualquer tempo, o percentual e o valor da comissão de corretagem aplicada à apólice. Vale perguntar antes de assinar.

Como simular o seguro fiança e comparar propostas

Siga esta ordem:

1. Peça a proposta por escrito, com o número do processo Susep do produto. 2. Liste as coberturas: básica e cada adicional, com o limite de cada uma. 3. Anote o prêmio total à vista e parcelado. Divida pelo número de meses para comparar. 4. Pergunte se há juros no parcelamento e quanto é a comissão de corretagem. 5. Confira a vigência. Ela é a mesma do contrato de locação (Circular 671, art. 13), e a renovação depende de nova análise. 6. Compare com as outras garantias. A caução, por exemplo, tem limite de três meses de aluguel e o dinheiro volta corrigido no fim, como explica o guia sobre caução em aluguel.

O seguro não volta no fim do contrato. Só há devolução se a locação terminar antes e não houver sinistro: o prêmio do período restante é devolvido a quem pagou (Circular 671, art. 14, § 1º).

Erros ao comparar preço de seguro fiança

• Comparar parcela, e não prêmio total. Doze parcelas de R$ 250 podem custar mais que um pagamento à vista com desconto.
• Ignorar as coberturas adicionais. O dono pode recusar uma apólice que não garanta condomínio e IPTU.
• Aceitar fiador junto com o seguro. É proibido acumular garantias (art. 37, parágrafo único). Exigir duas é contravenção penal punida com prisão simples ou multa de 3 a 12 aluguéis, revertida ao inquilino (art. 43, II).
• Esquecer a renovação. A cobertura não continua sozinha se o contrato passar a prazo indeterminado: depende de nova análise e aceitação (Circular 671, art. 13, § 1º).
• Atrasar uma parcela. A cobertura encolhe e, se a apólice for cancelada, o contrato de aluguel fica sem garantia.

Ainda em dúvida sobre qual garantia escolher? O guia de garantia do aluguel compara caução, fiador, seguro fiança e título de capitalização lado a lado.

Estimativas de mercado e regras consultadas em 12 de novembro de 2026. Os exemplos em reais são ilustrativos; o preço real só sai na proposta da seguradora.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Legismap - Circular Susep nº 671, de 01/08/2022 (seguro de fiança locatícia)
• Porto Seguro - Condições gerais do Porto Seguro Aluguel Seguro de Fiança Locatícia, processo Susep 15414.602624/2020-23
• Portas - Seguro-fiança cresce 30,6 por cento no semestre com avanço dos aluguéis
• QuintoAndar - Como funciona o seguro fiança: quanto custa, o que cobre e quando vale a pena