Aluga em condomínio fechado em Cuiabá? Liminar suspende faturas de R$ 16,5 mil da Energisa

O que a Justiça decidiu

O juiz Antônio Veloso Peleja Júnior concedeu liminar na quinta-feira, 5 de novembro, a favor do Brisa Norte, condomínio de alto padrão na região do Ribeirão do Lipa, em Cuiabá. A decisão foi noticiada pelo Olhar Direto em 6/11.

Três efeitos importam aqui. As duas faturas, de R$ 16,5 mil segundo a reportagem, seguem suspensas. A Energisa não pode cortar a energia do condomínio. E o residencial não pode ir para cadastros de inadimplentes.

É uma decisão provisória. A Energisa e o Município ainda serão citados para apresentar defesa, e o juiz pode rever o entendimento durante o processo.

De onde veio a cobrança

Em agosto de 2026, a Prefeitura de Cuiabá, por meio da Limpurb, tirou a iluminação interna dos condomínios fechados da base de iluminação pública municipal. Com isso, a Energisa passou a faturar esse consumo diretamente aos condomínios.

No Brisa Norte, a análise preliminar apontou problemas na forma da conta:

faturamento por estimativa, sem medidor;
cadastro com 112 pontos de iluminação, para 102 luminárias existentes;
mesmo consumo lançado em ciclos de 40 e de 31 dias;
cobrança, na fatura de setembro, de período anterior à notificação.

O juiz também viu como "desproporcional e potencialmente lesiva" a ameaça de cobrar até 36 meses para trás sem vistoria prévia e sem contraditório.

Não foi o primeiro caso. Em 20 de outubro, o juiz Paulo Márcio Soares de Carvalho, da 4ª Vara Especializada da Fazenda Pública de Cuiabá, suspendeu o retroativo de 36 meses cobrado do Village do Bosque, segundo o Muvuca Popular. Ele citou indícios de que o consumo já tinha sido pago pelo Município e o limite da Aneel de três ciclos anteriores ao vigente para recuperar valores. O prazo de transição de 90 dias pedido pelo condomínio não foi acolhido nessa fase.

E quem mora de aluguel?

Esta é a pergunta que as decisões não respondem, porque o processo é entre condomínio, Energisa e Município. A resposta sai da Lei 8.245/1991.

O art. 23, XII, manda o locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio. O § 1º, alínea "b", inclui nelas o consumo de luz e força das áreas de uso comum. Se a conta nova da iluminação interna entrar no rateio mensal, a tendência é que chegue ao boleto de quem aluga.

O retroativo é outra conversa. A alínea "h" do mesmo parágrafo põe os rateios de saldo devedor na conta do inquilino, "salvo se referentes a período anterior ao início da locação". Na leitura da redação, quem alugou há um ano não deveria arcar com um débito de três anos atrás.

Duas providências ajudam. A primeira é pedir à administradora ou à imobiliária o detalhamento da cobrança, porque o § 2º permite exigir a comprovação a qualquer tempo. A segunda é comparar a data do débito com a data de início do contrato. Para ver a divisão completa, leia quem paga condomínio, IPTU e outras despesas.

Se houver divergência sobre a cobrança, a Defensoria Pública e o Juizado Especial Cível são canais possíveis, e um advogado pode avaliar o contrato.

Perguntas frequentes

A liminar de Cuiabá vale para todos os condomínios?

Não. A decisão noticiada em 6/11 trata do Brisa Norte, e a de 20/10 vale somente para o Village do Bosque. Outro condomínio precisa acompanhar o próprio caso.

Inquilino paga a luz das ruas internas do condomínio?

Em regra, sim. A Lei 8.245 lista luz e força das áreas de uso comum entre as despesas ordinárias, que cabem ao locatário, desde que haja previsão orçamentária e rateio mensal comprovados.

E se vier rateio de cobrança retroativa de 36 meses?

A lei tira do locatário o rateio de saldo devedor referente a período anterior ao início da locação. Pela redação, quem chegou depois responde só pelo período do próprio contrato. O tema pode ser discutido no caso concreto.

O inquilino pode exigir comprovante da cobrança?

Pode. A Lei 8.245 permite exigir a qualquer tempo a comprovação das despesas ordinárias, e o locador deve mostrar os comprovantes das parcelas cobradas quando solicitado.

O condomínio deixou de pagar a energia com a liminar?

Não necessariamente. No caso do Village do Bosque, as próximas faturas continuam sob responsabilidade do condomínio. O advogado do Brisa Norte afirma que o condomínio não se recusa a pagar o que consome e questiona a forma da cobrança.

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