Alugar vaga de garagem: quem é de fora depende da convenção, e condômino tem preferência

A regra em uma frase

Quer alugar uma vaga sobrando no prédio, ou alugar uma para guardar o carro? A primeira pergunta não é o preço. É saber se quem vai usar a vaga é ou não estranho ao condomínio.

Desde a Lei 12.607/2012, o art. 1.331, § 1º, do Código Civil diz que os abrigos para veículos "não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio", salvo autorização expressa na convenção.

Isso gera três situações diferentes.

A leitura da segunda linha é a mais delicada. A lei não define "pessoa estranha". O art. 1.338, porém, fala em condôminos e possuidores, e nossa leitura é que isso aponta para quem tem a posse de uma unidade. Na dúvida, peça ao síndico a orientação por escrito, com base na convenção.

Convenção em silêncio não autoriza

A dúvida mais comum é esta: e se a convenção não disser nada?

O texto legal pede autorização "expressa". Pela redação, ausência de proibição não basta para alugar a alguém de fora. O que precisa existir é uma permissão escrita. Essa é uma leitura do artigo, já que não localizamos julgado do STJ sobre um contrato de locação.

Quem tem a convenção antiga pode propor a mudança em assembleia. O art. 1.351 exige dois terços dos votos dos condôminos para alterá-la. A redação não fala em votos dos presentes, ao contrário dos arts. 1.352 e 1.353, o que indica que a conta considera todos os condôminos. Em regra, os votos seguem as frações ideais, e não o número de pessoas, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único). Não conte com a convenção para reduzir os dois terços sem orientação jurídica.

A convenção obriga não apenas os donos, mas também quem tem posse ou detenção das unidades, segundo o art. 1.333. Para valer contra terceiros, ela precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis (parágrafo único do mesmo artigo).

Condôminos têm preferência

Mesmo quando o aluguel é permitido, o dono da vaga não escolhe com total liberdade em todos os casos. O art. 1.338 do Código Civil diz que, ao decidir alugar área no abrigo para veículos, prefere-se, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos e, entre todos, os possuidores.

Duas conclusões práticas saem daí.

A primeira é que a preferência vale em condições iguais. Se o condômino oferece R$ 150 e alguém de fora oferece R$ 250, não se trata da mesma condição.

A segunda é que a lei não traz um prazo nem uma forma de oferta para esse direito. Por isso, a saída mais segura é comunicar o preço e as condições ao condomínio, por exemplo no grupo oficial ou pelo síndico, e guardar a prova. Isso é uma orientação prática, e não uma exigência legal.

O que os tribunais já disseram

Não localizamos, em fontes abertas, decisão recente do STJ sobre um contrato de locação de vaga a pessoa de fora. Os dois julgados localizados tratam de venda judicial, mas partem do mesmo dispositivo:

• REsp 2.042.697 (3ª Turma, relator Marco Aurélio Bellizze, noticiado em fevereiro de 2023). O STJ restringiu aos condôminos a hasta pública de vagas penhoradas, em caso no qual, segundo a notícia, o estatuto interno do condomínio proibia a venda a não condôminos.
• REsp 2.095.402 (4ª Turma, relator Antonio Carlos Ferreira, noticiado em outubro de 2024). A Turma entendeu que a venda judicial de vaga penhorada a quem não é condômino depende de autorização expressa na convenção.

Esses casos não decidem um aluguel, mas mostram a força que o tribunal dá à exigência de autorização. Em uma disputa de locação, o resultado dependerá da convenção e do caso.

Qual lei rege o contrato da vaga

Aqui está um ponto pouco explicado. O art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 diz que as locações "de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos" continuam reguladas pelo Código Civil e por leis especiais.

Assim, no contrato só da vaga, valem os arts. 565 a 578 do Código Civil:

• Pagamento e uso. O locatário deve pagar em dia e usar a coisa como combinado, além de devolvê-la no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural (art. 569).
• Saída antes do prazo. Quem aluga paga a multa prevista, de forma proporcional. Quem cedeu a vaga só a retoma antes do prazo ressarcindo perdas e danos (art. 571).
• Fim do prazo. O contrato com prazo termina sem necessidade de aviso (art. 573).
• Permanência sem oposição. Se o locatário segue na vaga sem oposição, presume-se prorrogado o contrato, sem prazo e pelo mesmo aluguel (art. 574).
• Notificado e não devolveu. Ele paga o aluguel arbitrado pelo dono enquanto ficar com a vaga. O juiz pode reduzir o valor se for manifestamente excessivo (art. 575).
• Morte. A locação por prazo determinado passa aos herdeiros (art. 577).

A multa proporcional também aparece no art. 571 do Código Civil. Já o arbitramento judicial do art. 4º, o aviso de 30 dias e o despejo pertencem à Lei do Inquilinato. Por isso, no contrato só da vaga, não os presuma: escreva o que for combinado. Como o art. 5º da Lei 8.245 trata da ação de despejo para as locações que ela regula, a forma de retomar uma vaga autônoma na Justiça merece análise de um advogado ou da Defensoria Pública.

Vaga que vem com o apartamento

A situação pode mudar quando a vaga integra o contrato do imóvel residencial. A lei exclui as vagas "autônomas"; por isso, a nossa leitura é que a vaga alugada junto com o apartamento pode seguir a Lei do Inquilinato com o conjunto. Não há julgado citado aqui sobre o ponto, e a resposta depende do que está escrito e de como a vaga está registrada.

O inquilino que quer alugar a vaga a outra pessoa precisa do consentimento do dono e de respeitar a convenção. O art. 13 da Lei 8.245 exige consentimento prévio e escrito para a sublocação total ou parcial, e a demora em responder não vale como autorização. O § 2º do mesmo artigo dá 30 dias ao locador notificado por escrito para se opor, então vale notificar por escrito. Além disso, o art. 21 proíbe que o aluguel da sublocação supere o da locação.

Os riscos que o contrato deve cobrir

Uma vaga alugada a alguém de fora traz questões de segurança. Texto de 2010 do SíndicoNet aponta preocupações como o controle remoto na mão de quem não mora no prédio, a circulação nas áreas comuns e a responsabilidade do síndico que tolera aluguel proibido pela convenção. O mesmo texto defende que o aluguel entre moradores também esteja previsto na convenção, ponto que vai além do que diz a letra do art. 1.331, § 1º, e que deve ser conferido em cada prédio.

Antes de assinar, combine por escrito:

• Identificação. Número da vaga, matrícula, se houver, e dados do veículo.
• Prazo e aviso. Data de início e de fim, e aviso para sair.
• Valor e reajuste. O aluguel, o índice e a data do reajuste.
• Encargos. Quem responde por taxas extras e como será o acesso ao prédio.
• Danos e furtos. O que cada parte assume, sem prometer o que o condomínio não oferece.
• Regras internas. O locatário declara conhecer a convenção e o regimento.

Erros comuns

• Fechar o negócio antes de ler a convenção. Pode haver impedimento de acesso, conforme as regras do condomínio.
• Confiar no "todo mundo faz". A tolerância do síndico não altera a convenção.
• Tratar a vaga como apartamento. No contrato só da vaga, as regras da Lei 8.245 não se aplicam por padrão.
• Esquecer o imposto. Quem recebe aluguel deve verificar as regras de declaração no guia sobre IR e carnê-leão.
• Ignorar o contrato do apartamento. Inquilino que aluga a vaga sem permissão pode criar um problema com o dono. As despesas e os deveres do condomínio estão no guia de quem paga o quê.

Se houver conflito

O caminho começa pelo mais simples. Peça ao síndico a resposta por escrito, com o artigo da convenção em que ele se baseia. Se a autorização não constar nela e houver interesse em alugar a alguém de fora, leve o tema à assembleia.

Se o conflito for de dinheiro ou de devolução da vaga, uma notificação com prazo costuma ser o primeiro passo, porque o art. 575 do Código Civil dá efeito à recusa de devolver depois de notificado. Se o problema continuar, a Defensoria Pública ou um advogado podem indicar a medida adequada.

Leis lidas nas versões atualizadas da Câmara dos Deputados, em cópias baixadas em novembro de 2026.

Perguntas frequentes

Fontes

• Câmara dos Deputados - Lei 10.406/2002 (Código Civil), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 12.607/2012, publicação original
• IRIB - Venda de vaga de garagem penhorada para terceiro estranho ao condomínio depende da autorização expressa da convenção
• Migalhas - STJ: hasta pública de vagas de garagem são restritas aos condôminos
• SíndicoNet (2010) - Aluguel de vagas na garagem