Aluga galpão em SP? Preço pedido sobe 25 por cento em um ano, mas contrato em curso segue o índice

O número

O aluguel pedido pelos galpões logísticos de alto padrão no estado de São Paulo subiu 25 por cento em um ano. O valor médio passou de R$ 30,1 para R$ 37,6 por metro quadrado ao mês, na comparação do terceiro trimestre de 2026 com o mesmo período de 2025, segundo reportagem da Exame publicada em 4 de novembro.

Dois outros dados explicam a alta. A vacância nesse segmento fechou setembro em 4,3 por cento, segundo a reportagem. E a absorção líquida no estado somou 1,56 milhão de metros quadrados de janeiro a setembro, pelos números da consultoria Newmark citados no texto.

Em resumo: há pouco espaço livre e muita procura.

Um aviso importante. A reportagem fala em valor médio pedido, o que não é o mesmo que o aluguel efetivamente pago nos contratos.

Para um galpão de 2 mil m², o que isso significa

Uma conta simples, só com os números da reportagem, mostra o tamanho da diferença para quem vai alugar agora:

São R$ 15 mil a mais por mês no valor pedido. Condomínio, IPTU e outros encargos ficam fora dessa conta.

Quem já tem contrato: o que pode mudar

A pergunta de quem já ocupa um galpão é direta: o dono pode cobrar o preço novo?

Três regras respondem.

1. Reajuste anual pelo índice. O contrato reajusta pelo índice que as partes escolheram, uma vez a cada 12 meses, como manda a Lei 10.192/2001. Se o contrato usa IPCA ou IGP-M, é esse índice que vale, não a alta do mercado. Como fazer a conta está no guia sobre reajuste do aluguel.

2. Novo valor só por acordo. O art. 18 da Lei 8.245/1991 permite que as partes fixem novo aluguel de comum acordo. Proposta de aumento não é obrigação de aceitar.

3. Revisão judicial depois de três anos. Sem acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão na Justiça após três anos de contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19). É aqui que a alta de 2026 pode pesar: numa revisional, o perito avalia o mercado da região. Prazo, aluguel provisório e custos estão no guia sobre ação revisional.

Galpão sob medida tem outra regra

Muitos galpões logísticos são alugados no modelo construído sob medida, o chamado built to suit. Nesse caso, o art. 54-A da Lei do Inquilinato permite que as partes renunciem à revisão do aluguel durante o prazo do contrato. Vale ler a cláusula antes de qualquer negociação. O site já explicou os limites dessa modalidade na notícia sobre revisão no built to suit.

E no vencimento

Quando o prazo termina, o preço volta à mesa. A empresa que cumpre os requisitos do art. 51 (contrato escrito e com prazo determinado, de pelo menos cinco anos somados os prazos, e três anos no mesmo ramo) pode pedir a renovação na Justiça. Nessa ação, o aluguel também é fixado pelo valor de mercado. A janela para entrar com o pedido está no guia sobre ação renovatória.

Dados de mercado com referência ao terceiro trimestre de 2026, conferidos em 8 de novembro de 2026.

Perguntas frequentes

Fontes

• Exame - O paradoxo dos galpões: aluguel sobe 25 por cento, mas cotas dos FIIs de logística recuam
• Câmara dos Deputados - Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto atualizado
• Câmara dos Deputados - Lei 10.192/2001