Airbnb em condomínio: Juizado de Joinville mantém veto expresso da convenção sem esperar o STJ
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O que a Justiça decidiuO que cada lado alegouPor que o Tema 1.443 não travou o casoO que pesou na decisãoO que muda para quem aluga por temporadaPerguntas frequentesFontesO que a Justiça decidiu
Quem aluga o apartamento por aplicativo em condomínio cuja convenção proíbe isso expressamente tem um novo exemplo do que pode acontecer. O 1º Juizado Especial Cível da comarca de Joinville, em Santa Catarina, negou aos proprietários de um apartamento o direito de continuar com locações de curta duração por plataforma digital.
A decisão foi divulgada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina na tarde de 4 de novembro de 2026. O processo é o 5025607-93.2025.8.24.0038. O pedido de indenização por danos morais também foi rejeitado.
O que cada lado alegou
Os donos entraram com a ação depois que o condomínio restringiu os aluguéis da unidade. Disseram que alugavam o apartamento inteiro, por menos de 90 dias, a pessoas que o usavam como residência temporária. Afirmaram ainda que os hóspedes respeitavam as regras internas e que a administração sabia da atividade.
O condomínio respondeu que a convenção define as unidades como exclusivamente residenciais e veda hospedagens curtas parecidas com hotelaria feitas por plataformas. As notificações enviadas aos donos, segundo a defesa, só cumpriam essas normas.
Por que o Tema 1.443 não travou o caso
Este é o ponto que mais interessa a quem tem processo parecido. O STJ suspendeu no país inteiro as ações sobre aluguel curto em condomínio residencial que discutem a mesma questão enquanto julga o Tema 1.443. A pergunta ali é se a cláusula de destinação residencial, sozinha, já basta para barrar esse tipo de locação.
A juíza de Joinville entendeu que o caso era diferente. A convenção daquele prédio não fala só em uso residencial: ela proíbe expressamente a hospedagem de curta duração. Por isso, recusou suspender o processo. O andamento do tema no STJ está explicado em nossa notícia sobre o Tema 1.443.
O que pesou na decisão
Três fatos aparecem na notícia do TJSC.
- Convenção válida. Não houve prova de irregularidade na aprovação da convenção, que exigia no mínimo dois terços das frações ideais.
- Rotatividade admitida. Os próprios donos reconheceram que alugavam por menos de 90 dias, com troca frequente de hóspedes e estadias de um ou poucos dias.
- Episódio policial. Em maio de 2025, três pessoas que alugaram o apartamento o usaram como base para fraudes. A polícia achou máquinas de cartão no local, e os três foram condenados por furto mediante fraude e associação criminosa.
O que muda para quem aluga por temporada
A decisão vale só para esse caso e é de primeira instância. A notícia do TJSC não informa se houve recurso.
Duas regras ajudam a entender o cenário. A primeira é o art. 48 da Lei 8.245/1991: locação para temporada é a de residência temporária, contratada por até 90 dias, com ou sem móveis. A segunda é o art. 1.351 do Código Civil, que exige dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção ou a destinação do prédio ou da unidade.
Na prática, quem pensa em anunciar o imóvel numa plataforma deve ler a convenção antes. Ela fala só em uso residencial ou proíbe expressamente a hospedagem curta? No caso de Joinville, essa diferença bastou para afastar a suspensão. As regras gerais da temporada e da sublocação estão no guia de aluguel por temporada e Airbnb.
Perguntas frequentes
O que foi decidido em Joinville?
O 1º Juizado Especial Cível negou aos donos de um apartamento o direito de manter locações de curta duração por plataforma digital e rejeitou o pedido de indenização por danos morais (processo 5025607-93.2025.8.24.0038), segundo o TJSC.
Por que o processo não ficou parado pelo Tema 1.443?
Porque, para a juíza, o caso é diferente do que o STJ vai julgar. O tema discute se a simples destinação residencial basta para barrar a locação curta. Em Joinville, a convenção traz proibição expressa.
Essa decisão vale para todos os condomínios?
Não. É uma decisão de primeira instância em um caso concreto. A notícia do TJSC não informa se houve recurso.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre temporada?
O art. 48 da Lei 8.245/1991 define a locação para temporada como a de residência temporária, contratada por prazo de até 90 dias, com ou sem móveis.
Quantos votos são necessários para mudar a convenção?
O art. 1.351 do Código Civil exige dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade.
Fontes
Atualizado em 4 de novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem consultoria individual e sem oferta de serviços.
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